Description du dispositif

C’est l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les conditions à remplir pour bénéficier de l’étalement du coût des travaux. Celui-ci dispose :

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires ».

Les conditions concernent le copropriétaire et indirectement les travaux concernés, sachant que la jurisprudence a ici restreint le champ d’application de ce dispositif.

Les conditions relatives au copropriétaire

L’article 33 précité fait référence aux copropriétaires « qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise ». Sont donc concernés ceux qui ont voté CONTRE les travaux finalement approuvés par l’assemblée générale. En revanche, la question se pose pour le copropriétaire absent. Dans une affaire, les juges ont considéré que ce dispositif leur était également ouvert, mais à la condition que l’intéressé ait introduit en parallèle une action en contestation de la résolution (Cass., 3ème civ., 26 mai 1993, n° 91-13.955). Une interprétation contestable des textes dans la mesure où il n’est à aucun moment fait référence à une procédure en annulation de la résolution pour invoquer le paiement échelonné des travaux. Malgré cela, une fois que les conditions sont remplies, la faculté offerte par l’article 33 est un droit qui ne peut être refusé (CA Paris, 25 février 1992).

La demande du copropriétaire doit parvenir au syndic dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Passé ce délai, la demande est irrecevable. Bien qu’il n’y ait pas de précisions sur le sujet, il est fort probable qu’il s’agisse d’un délai préfix. Autrement dit, celui-ci ne peut faire l’objet d’aucune suspension, interruption ou prorogation pour quelque cause que ce soit.

Les juges ont cependant tranché un cas intéressant : le fait de s’acquitter d’une partie du coût travaux équivaut-il à une volonté tacite de ne pas se prévaloir de la faculté de paiement échelonné ? Dans une affaire, un copropriétaire avait payé, dès le premier appel de fonds, une somme largement supérieure au dixième du montant total des travaux. En agissant de la sorte, le tribunal a considéré que le copropriétaire avait renoncé au bénéfice de l’article 33 (CA Paris, 23 septembre 1996). A noter enfin que sommes restant à devoir deviennent immédiatement exigibles en cas de vente.

Les travaux concernés

L’article 33 ne définit pas les travaux pour lesquels la faculté de paiement échelonné est possible : il procède de façon négative. En d’autres termes, il précise les cas où il ne s’applique pas, à savoir les travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement (sécurisation des ascenseurs, ravalement de façade ou travaux en cas d’arrêté de péril…). Cette exclusion s’entend : il ne s’agit pas de retarder potentiellement les travaux exigés par une autorité administrative. Pour autant, l’inconvénient d’une telle définition est de réfléchir a contrario.

Si seuls les travaux obligatoires sont exclus, cela signifie-t-il que la faculté de paiement échelonné est possible dans tous les autres cas ? La Cour d’appel de Paris a estimé que l’article 33 ne s‘applique pas aux travaux d’entretien (CA Paris, 31 octobre 1980). De fait, quels travaux sont réellement concernés ? L’article 33 se trouve dans un chapitre intitulé « Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation ». De fait, si l’on prend en compte cette localisation au sein de la loi du 10 juillet 1965, seuls les travaux d’amélioration peuvent ouvrir le droit à un paiement échelonné. A l’heure des opérations de rénovation énergétique, la question se posera très certainement s’il s’agit d’une amélioration ou non. Dans la mesure où les majorités concernant les travaux d'économie d'énergie et d’amélioration sont définies par des textes différents (respectivement articles 25f et 25n de la loi de 1965), il ne saurait y avoir une confusion entre eux de sorte que le juge appréciera la situation au cas par cas.

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