Diagnostic de performance énergétique : obligations, validité et impact sur la vente et la location

Outre les deux étiquettes classées de A à G, le diagnostic de performance énergétique permet d’avoir une estimation du coût annuel des dépenses d’énergie du logement. Par ailleurs, il comporte des informations sur le confort d’été au regard des caractéristiques du bien, notamment de la nature de l’enveloppe du bâtiment. Une approche relativement récente résultant de la nécessaire prise de conscience de ce que l’on appelle les « bouilloires thermiques », tout aussi problématiques pour les occupants que les passoires énergétiques. 

Le DPE comporte également des recommandations sur l’usage du logement, la bonne gestion des équipements et, surtout, les travaux à réaliser, en les classant selon leur importance.

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans. Toutefois, les diagnostics réalisés avant le 30 juin 2021 ne sont plus valables, quand bien même leur durée de validité n'aurait pas expiré, l'objectif étant de favoriser la réalisation de nouveaux DPE, plus fiables, lesquels sont institués depuis le 1er juillet 2021.

Communication du diagnostic

En cas de vente, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Ce dossier comporte notamment le DPE du logement.

Dans le cadre d’une location, le DPE est annexé au bail lors de la signature du bail ou de son renouvellement exprès. La simple reconduction tacite du contrat de location n’implique pas l’obligation pour le bailleur de fournir un nouveau diagnostic, quand bien même sa période de validité aurait-elle expirée dans l’intervalle. Toutefois, une réponse ministérielle semble aller dans le sens contraire, à voir comment les juridictions pourraient statuer dans une telle hypothèse (voir Rép. Min. n° 2902, JO 28 mars 2023, p. 2934).

Les textes ne prévoient aucune sanction spécifique en cas de non-communication du DPE. Si cette hypothèse est rare dans le cadre d’une vente, l’intervention du notaire permettant précisément de palier un tel oubli, elle est beaucoup plus fréquente en matière locative. Il appartiendra alors au locataire d’engager la responsabilité du bailleur pour le préjudice subi en raison de ne pas avoir communiqué un document pouvant avoir une incidence sur son consentement. En revanche, le DPE est pleinement opposable de sorte qu’en cas d’erreur, le propriétaire et le diagnostiqueur engagent leur responsabilité. Cette opposabilité ne vaut toutefois pas pour les préconisations que contient le diagnostic.

DPE et indécence énergétique

Depuis le 1^er janvier 2023, les logements classés G+ sont interdits à la location et au 1^er janvier 2025, c’est l’intégralité des logements G qui sera concernée. Or, la question se pose de savoir si cette prohibition concerne les seuls baux conclus à partir de cette date ou si les contrats renouvelés ou reconduits tacitement peuvent également y être assujettis. La rédaction des textes étant loin d’avoir été très rigoureuse, les différentes interprétations vont bon train. Selon le Ministère, l’interdiction de mise en location devrait concerner également les baux en cours, dès lors qu’ils ont été reconduits ou renouvelés après le 1^er janvier 2025. Une position qui ne convainc personne et qui rend nécessaire une modification législative afin d’éviter tout contentieux. En l’état actuel, ce qui est certain, c’est qu'aucun bail ne peut être conclu sur un logement classé G depuis le 1er janvier 2025. La loi transpartisane (lien vers l'article) devait apporter ici des précisions mais le texte n'a pas été adopté par le Parlement.  

Toute annonce publiée en vitrine ou sur Internet concernant la vente ou la location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un DPE doit représenter les étiquettes « énergie » et « climat ». La seule mention de la classe est toutefois possible dans la presse écrite.

Pour les logements classés F ou G, l’annonce doit par ailleurs comporter la mention suivante : « logement à consommation énergétique excessive ».

Dans tous les cas, le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques du logement doit être mentionné, précédé de la mention : « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard » ainsi que l’année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Tout manquement à ces obligations est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, cette sanction concernant aussi bien les professionnels que les particuliers.

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