Les honoraires pour travaux du syndic

Longtemps laissés à la libre appréciation du syndic, les honoraires pour travaux ont été petit à petit encadrés par les pouvoirs publics. L’objectif du législateur était d’éviter que les modalités de rémunération du professionnel ne soient imposées aux copropriétaires sans réel débat. Un objectif louable même si sa concrétisation demeure perfectible. En effet, entre des intentions contradictoires, une réglementation pas toujours respectée et une évolution jurisprudentielle pouvant apparaître comme peu opportune, les sources de confusion pour les copropriétaires demeurent nombreuses.

Travaux pour lesquels une rémunération du syndic est possible

Les honoraires pour travaux s’entendent comme une rémunération supplémentaire réclamée en sus des sommes appelées au titre de la gestion courante du syndic. Les prestations qui en découlent ne relèvent donc pas du forfait de base. Ainsi, peuvent faire l’objet d’une rémunération au profit du syndic les travaux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel et qui sont votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965. Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

• aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
• aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
• aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux aff ectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
• aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
• d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Constituent des travaux de maintenance les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.  Par ailleurs, sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférant. Il en va de même pour les vérifi cations périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs, tel l’ascenseur par exemple. 

Le syndic ne peut donc réclamer aucune rémunération sur les petits travaux d’entretien ou de maintenance compris dans le budget prévisionnel. Cela demeure compréhensible dans la mesure où le syndic « a pour mission d'administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien », c’est-à-dire des prestations qui relèvent principalement de la gestion courante. Permettre une rémunération supplémentaire consisterait en quelque sorte à facturer deux fois aux copropriétaires un même acte, au titre de la gestion courante et au titre des prestations exceptionnelles.

Vote des honoraires du syndic

Les honoraires du syndic sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Ainsi, pour des travaux d’économie d’énergie, la rémunération du syndic est votée à la majorité de l’article 25. Toutefois, les textes ne précisent pas si ce vote doit être distinct de celui relatif aux travaux ou si ces deux points peuvent faire l’objet d’un vote unique. 

Si, par principe, chaque résolution soumise à l’assemblée générale ne peut avoir qu’un objet unique (voir par exemple Cass. 3ème civ. 11 juillet 2019, n° 18-16 904), cela n’est pas systématiquement le cas, notamment lorsque les questions mises aux votes présentent des liens de connexité entre elles. C’est ainsi que l’on considère que l’adoption du contrat du syndic vaut également pour le montant de ses honoraires, ces deux points étant liés. Mais il est déjà arrivé que certains juges aillent bien plus loin. Ainsi, a été validée la résolution portant à la fois sur la désignation de l’entreprise chargée de réaliser des travaux et de l’architecte mandaté pour en suivre l’exécution, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, la détermination des honoraires du syndic et le calendrier des appels de fonds. La Cour de cassation a estimé dans cette affaire que ces éléments avaient le même objet que les travaux ou leur étaient nécessairement liés, justifiant ainsi un vote unique (Cass. 3ème civ. 28 janvier 2021, n° 19-22 681). 

On peut être critique à l’égard d’une telle décision qui valide une résolution unique portant sur des points aussi divers que le montant d’une assurance ou la rémunération de l’architecte. S’il est vrai que ces différentes questions sont liées entre elles, le rejet de l’une entraînant le rejet de celles subséquentes, elles bénéficient pourtant chacune d’une certaine identité, la désignation de l’architecte chargé de suivre les travaux n’ayant rien à voir, par exemple, avec le calendrier des appels de fonds. C’est pourquoi, par sécurité, il est préférable d’opter pour des résolutions uniques, chacune portant sur un point précis. Cela évitera les recours en contestation et tout retard dans la réalisation des travaux visés.

Enfin, se pose la question de la possibilité pour l’assemblée générale de refuser le versement d‘honoraires au syndic. Si un tel choix demeure possible, il convient d‘être vigilant car cette situation pourrait justifier de la part du professionnel la résiliation anticipée de son mandat en raison d’une inexécution suffisamment grave des obligations du syndicat des copropriétaires. Un tel refus se doit donc d’être motivé. Il peut s‘agir, par exemple, de purger un litige antérieur et d’indemniser de la sorte la copropriété du préjudice subi. Mais il convient alors de mentionner expressément dans le procès-verbal les raisons qui ont motivé le refus de verser des honoraires au syndic.

Articulation avec le contrat de syndic

Il n’était pas rare de voir dans les contrats de syndic des clauses fixant les modalités de rémunération en cas de travaux, celles-ci pouvant être une somme forfaitaire ou, plus fréquemment un pourcentage variant en fonction du montant total des travaux. Et là encore, on pouvait trouver des variantes selon que le syndic assure ou non la maîtrise d’œuvre des travaux. Sans compter les cas où certains pouvaient être amenés à calculer leurs honoraires sur le montant TTC du chantier, une façon détournée de majorer les sommes ainsi perçues. Cette époque est désormais révolue, du moins en théorie. En effet, la loi ALUR de 2014 a mis fin à cette pratique en complétant l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, prohibant ainsi, même à titre indicatif, toute mention relative aux honoraires pour travaux dans le contrat. Le législateur voulait permettre aux copropriétaires de négocier le montant des honoraires au cas par cas, selon la nature des travaux, et d’éviter que le syndic ne se retranche derrière une clause contractuelle pour imposer un pourcentage prédéterminé.

Si l’article 7.2.5 du contrat de syndic type, institué par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, porte précisément sur les prestations relatives aux travaux et études techniques, il demeure purement rédactionnel et informatif. En effet, la clause en question ne fait que reprendre les textes en vigueur et rappeler pour quels types de travaux le syndic est en droit de réclamer une rémunération complémentaire en sus de celle octroyée au titre de la gestion courante. Aucune possibilité n’est offerte au syndic de compléter cette clause de quelque façon que ce soit : son contenu est invariable et ne peut être modifié. Le syndic ne peut donc mentionner, même à titre purement informatif, le montant de ses honoraires pour travaux.

En 2019, l’ordonnance de réforme de la copropriété modifie l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et supprime l’interdiction pour le syndic de mentionner dans le contrat ses honoraires pour travaux. Cette suppression pouvait s‘analyser comme la prise en compte du caractère impératif du contrat type : toute modification étant prohibée, et dans la mesure où il n’est matériellement pas possible de mentionner le montant des honoraires, la prohibition expresse de l’article 18-1 A devenait superfétatoire. En réalité, il n’en est rien. Comme en atteste le rapport fait au président de la République accompagnant la publication de l’ordonnance, l’intention des pouvoirs publics était de rétablir la possibilité pour les syndics de mentionner les honoraires dans le contrat, ceci afin de servir de base à une négociation ultérieure avec les copropriétaires. 

Situation ubuesque s’il en est ou, d’un côté, on considère que l’insertion des honoraires dans le contrat de syndic est susceptible de pénaliser les copropriétaires en ce que cette clause pourrait leur être présentée comme s’imposant à eux et, de l’autre, ou au contraire une telle stipulation serait bénéfique car servant de base à la négociation en assemblée générale… Or, comme indiqué précédemment, le contrat de syndic type n’a pas été adapté de sorte qu’il est impossible d’y mentionner le montant des honoraires. De fait, en l’absence d’une modification du contrat type, toute indication des honoraires pour travaux pouvant être réclamés par le syndic est interdite, et ce malgré le changement de position des pouvoirs publics.

Le calcul des honoraires pour travaux

L’article 7.2.5 du contrat de syndic type stipule que la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis à l’assemblée générale « doit être exprimée hors taxes et toutes taxes comprises, en application du pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l›importance des travaux préalablement à leur exécution ». En conséquence :

• La rémunération est obligatoirement et uniquement exprimée selon un pourcentage. Il est donc interdit de fixer un montant forfaitaire de rémunération pour les travaux d’un faible montant ou d’imputer des vacations horaires, même à titre accessoire.
• Le taux est dégressif de sorte qu’il décroît selon le montant des travaux.
• Le montant à prendre en compte est celui des travaux avant leur exécution : si le coût final s’avère plus élevé que celui prévu initialement, la rémunération ne sera pas revue à la hausse. Mais à l’inverse, des économies sur le chantier final ne permettront pas  de demander au syndic une diminution du montant des honoraires.

Toutefois, de nombreuses questions se posent. Ainsi, comment le syndic peut-il démontrer le caractère dégressif de ses honoraires ? Bien souvent, dans le projet de résolution, le syndic se contente de mentionner un pourcentage unique de rémunération, sans possibilité pour les copropriétaires de s’assurer que ce taux va décroissant. Si plusieurs travaux sont soumis aux votes, alors la comparaison sera éventuellement possible, mais sous réserve que le coût des différents chantiers soit très différent afin d’éviter de se voir opposer comme justification le fait qu’ils soient dans la même tranche de prix. Idéalement, le syndic devrait fournir, lors de la convocation à l’assemblée générale, une grille complète de ses honoraires pour travaux, mais rares sont ceux qui procèdent de la sorte. Ensuite, se pose la question du calcul même des honoraires. Le syndic applique- t-il le pourcentage qui est fonction du coût des travaux ou doit-il procéder par tranche ?

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