La durée du bail
Eloy Gutiérrez. En Espagne, la durée minimale d’un contrat de location est de cinq ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de sept ans s’il s’agit d’une personne morale. Le caractère meublé ou non du logement n’a aucune incidence sur la durée du bail. La loi inclut la notion de locataire vulnérable. S’il respecte les conditions, il peut demander une prolongation du bail d’un an à son échéance.
David Rodrigues. En France, la situation est assez différente. Le fait que le bailleur soit une personne physique ou morale a bien une incidence, mais les similitudes s’arrêtent là. La durée du bail est de trois ans si le propriétaire est un particulier et de six ans dans les autres cas. Mais dans le cadre d’une location meublée, le bail est toujours d’une durée d’un an. Le fait que le locataire soit en situation de vulnérabilité peut limiter le droit au bailleur de délivrer un congé, mais tout dépend de l’âge et des ressources des parties au contrat.
Le dépôt de garantie
E.G. Lors de la signature du bail, le locataire doit verser un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. La législation espagnole ne fait pas de distinction entre les logements meublés et non meublés. Les propriétaires sont tenus de déposer le dépôt de garantie auprès des administrations des communautés autonomes, qui le conserveront jusqu'à la fin du bail. Il est fréquent que cette obligation ne soit pas respectée, ce qui constitue une infraction. Si le loyer augmente et que le bail est renouvelé après son expiration, le propriétaire peut demander une révision du dépôt pour l’aligner sur le nouveau montant du loyer, bien que cette pratique soit rare. À la fin du contrat, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois.
D.R. Le montant du dépôt de garantie varie selon le type de bail. Il correspond à un ou deux mois de loyer, hors charges, selon que la location soit nue ou meublée. Le système de consignation du dépôt de garantie n’existe pas en France, même s’il y a eu plusieurs tentatives en ce sens. Et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans le cadre d’un bail mobilité. Par ailleurs, son montant reste intangible. Ainsi, la révision du loyer n’entraîne pas celle du dépôt de garantie. En fin de bail, comme en Espagne, le dépôt de garantie doit être restitué, comme en Espagne, dans un délai maximal d’un mois ou de deux mois selon l’état du logement.
La révision du loyer
E.G. Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur le logement (2023), l’augmentation des loyers est encadrée. En 2023, elle était plafonnée à 2 % puis à 3 % en 2024. Auparavant indexée sur l’inflation, elle est, depuis 2025, basée sur un nouvel indice de révision des loyers. L’ajustement du loyer s’effectue chaque année, de la signature du bail jusqu’à son expiration. Le propriétaire doit informer le locataire de toute augmentation au moins un mois avant la fin de l’année contractuelle. En cas de notification tardive, l’augmentation ne pourra pas être appliquée pour cette année et devra attendre l’année suivante.
D.R. La révision annuelle du loyer est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Il correspond à l’évolution des prix à la consommation, hors loyer et tabac. À noter qu’en 2022, au regard de la forte inflation, la hausse des loyers a été plafonnée, indépendamment de l’évolution de l’IRL. En France, le bailleur n’est pas tenu d’informer le locataire de la révision du loyer. Dès lors qu’elle est prévue dans le bail, elle s’applique automatiquement. Si le bailleur oublie d'effectuer la révision du loyer, il peut toujours l'appliquer en cours de bail, mais sans effet rétroactif. La hausse du loyer s’appliquera alors au moment de la demande pour les mois à venir.
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