Bien sûr, l’ordonnance améliore certaines situations, y va de ses ajouts techniques afin de confirmer certaines jurisprudences ou lever des interrogations. En fait, sa principale qualité est de créer un régime spécifique pour les petites copropriétés et les immeubles composés de deux copropriétaires uniquement, la lourdeur des règles actuelles leur étant inadaptée. Une réforme que nous réclamions depuis des années.
Pour autant, certaines dispositions du texte sont totalement inadmissibles et constituent surtout un cadeau pour les professionnels. Ainsi un syndic pourra-t-il désormais conclure avec la copropriété un contrat de prestations de services. Nul doute que nous verrons apparaître des abus en la matière et que certains chercheront à facturer certaines prestations relevant de la gestion courante et normalement couvertes par les honoraires de base. Un véritable recul pour les copropriétaires alors même que le contrat de syndic type issu de la loi ALUR de 2014, avec sa définition de la gestion courante et des prestations exceptionnelles, avait grandement amélioré la situation.
De même, l’ordonnance supprime purement et simplement le plafonnement des honoraires du syndic pour les actes de recouvrement en cas d’impayés d’un copropriétaire (relance, mise en demeure…). Cette mesure avait été votée lors de la loi ALUR et, pourtant, les pouvoirs publics s’y sont toujours opposés. Un bel exemple du respect du Parlement par l’Exécutif et un bien mauvais signe délivré aux copropriétaires qui subiront toujours les abus des syndics en ce domaine.
Mais ce qui pose le plus de problèmes dans cette ordonnance n’est pas ce que l’on y trouve mais, au contraire, ce qui n’y figure pas. Le texte initial devait effectivement comporter une mesure indispensable pour l’entretien des copropriétés, à savoir l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans et l’obligation pour les copropriétaires de voter un calendrier de réalisation des travaux nécessaires à l’entretien et la conservation de l’immeuble. Or, cette disposition capitale a purement et simplement disparu du texte finalement publié, supprimant ainsi toute possibilité de procéder à une rénovation ambitieuse et d’importance du parc immobilier. Certes, il aurait fallu songer à l’accompagnement de certaines copropriétés, plus fragiles économiquement, mais au moins cette mesure aurait grandement amélioré la situation.
Enfin, l’ordonnance ne prend aucunement en compte l’évolution sociétale des copropriétés. Le droit de propriété est toujours considéré comme une présomption d’intérêt et de compétence pour gérer son patrimoine alors même que la désertion des assemblées générales et la multiplication des copropriétés en difficulté en constituent le parfait contre-exemple. A aucun moment le rôle que les occupants peuvent jouer dans la gestion de l’immeuble, indépendamment de leur statut, n’est abordé. Un bailleur ne résidant pas sur place est ainsi considéré comme plus apte à effectuer les missions de syndic bénévole que le fils ou la fille d’un copropriétaire qui habiterait dans un logement mis à sa disposition par ses parents.
Nulle part n’est envisagée la possibilité pour un bailleur de mandater son locataire pour le représenter au conseil syndical, l’assemblée générale ne pouvant au regard des textes, et même si elle en était d’accord, voter en ce sens. Or, la multiplication des programmes d’investissement locatif entraînant la construction d’immeubles occupés majoritairement par des locataires d’une part, l’obligation faite aux organismes HLM de vendre une partie de leur patrimoine entraînant ainsi la création de copropriétés d’autre part, rendent indispensable une réflexion sur ce sujet.
De fait, une ordonnance était-elle réellement nécessaire pour un texte qui, somme toute, pouvait résulter du travail parlementaire à l’occasion d’un projet de loi ? Compte tenu du résultat final, il est permis d’en douter. Sans doute les délais pour son élaboration auront été trop courts : à confondre célérité et précipitation, on en oublie parfois l’essentiel. La grande réforme de la copropriété attendra encore quelques années…
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