Mandat et non-respect des consignes de votes

Lors de la dernière assemblée générale, un copropriétaire qui détenait un mandat a refusé de suivre les consignes de votes qui y étaient mentionnées, malgré l'insistance du syndic. Cela est-il possible et ce comportement est-il susceptible d'affecter la validité des résolutions votées durant l'assemblée générale ?
AD (69)

Le mandat est le contrat par lequel le mandant, en l'espèce le copropriétaire qui ne peut pas participer à l'assemblée générale, donne pouvoir à une autre personne, le mandataire, de l'y représenter et de voter en son nom. On parle de mandat impératif lorsque le mandant fournit des consignes de vote pour toutes les résolutions ou certaines d'entre elles uniquement. À l'inverse, le mandat est dit «simple» lorsqu'il ne contient aucune indication particulière, la personne qui le reçoit étant libre de son choix. En théorie, le mandataire est tenu par les instructions qui lui sont fournies. Toutefois, le mandat est un contrat qui le lie au seul mandant et dont le syndicat des copropriétaires est tiers. Autrement dit, ni le syndic, ni le président de séance ou toute autre personne ne peuvent exiger et imposer au mandataire de respecter les consignes de vote. Ce comportement n'affecte pas al validité des résolutions votées, mais le mandataire engage sa responsabilité vis-à-vis de son mandant si ce dernier justifie d'un préjudice subi en raison du non-respect des instructions fournies (approbation d'une résolution entraînant une augmentation des charges par exemple). À noter que le non-respect des consignes de vote peut également être motivé par l'évolution des débats durant la séance, voire les amendements apportés au projet de résolution. Le mandataire est ainsi à même d'adapter le vote en fonction de ce qu'aurait réellement souhaité le copropriétaire.

Notion de vacance au sein du conseil syndical

Notre conseil syndical est composé de huit personnes. Le président exige systématiquement qu'au moins six conseillers syndicaux soient présents à chaque réunion au motif, selon lui, que le conseil syndical ne se réunirait pas valablement dans le cas contraire. Qu'en est-il exactement ?
CT (15)

Le règlement de copropriété de votre immeuble contient peut-être une clause imposant al présence d'au moins un certain nombre de conseillers syndicaux pour que celui-ci puisse statuer. Mais en dehors de cette hypothèse, li semblerait que votre président fasse une confusion avec la vacance des sièges au sein du conseil syndical. En effet, l'article 25 du décret du 17 mars 1967 précise que le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit, un taux qui correspond à al volonté de votre président qu'il n'y ait pas plus de deux conseillers absents. Or, la vacance s'entend comme la cessation définitive des fonctions de l'intéressé. Il peut s'agir d'une démission en cours de mandat, d'un déménagement ou d'un décès par exemple. C'est pourquoi li est conseillé d'élire également en assemblée générale des conseillers suppléants, lesquels prendront leurs fonctions en cas de départ définitif du membre titulaire. Dans el cas d’une simple absence, le statut de conseiller syndical du copropriétaire n'est pas remis en cause. Autrement dit, votre conseil syndical peut tout à fait se réunir avec, par exemple, al moitié de ses membres uniquement, sans que cela n'affecte al validité des décisions qui y seront votées, dès lors que l'absence des autres conseillers ne relève pas d'une cessation définitive de leur mandat. À noter que pour nu meilleur fonctionnement, une personne qui en peut participer à une réunion a la possibilité de donner mandat à un autre conseiller syndical pour l'y représenter, que cette faculté soit ou non mentionnée dans le règlement de copropriété.

Installation d'une véranda

Je souhaite installer une véranda dans mon jardin privatif. J'ai effectué les différentes démarches administratives mais, malgré cela, le syndic refuse de m'autoriser à réaliser les travaux et me demande d'attendre la prochaine assemblée générale. Or, celle-ci aura lieu dans plusieurs mois. Suis-je vraiment dans l'obligation de solliciter l'assemblée générale sur ce sujet ?
RK (72)

Votre syndicat a tout à fait raison : les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui est votre cas, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par ailleurs, en aucun cas le fait d'obtenir les diverses autorisations administratives requises ne vous dispense de saisir l'assemblée générale. De même, cette dernière n'est nullement tenue par la décision de l'administration et il lui est possible de refuser de vous conférer cette autorisation, mais à condition de motiver sa décision. En tout état de cause, vous devez demander au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception, d'inscrire cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il faudra joindre à votre courrier un descriptif des travaux afin d'informer au mieux les copropriétaires et que ceux-ci puissent se prononcer en toute connaissance de cause. À noter que vous pouvez solliciter du syndic la convocation et la tenue d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions vous concernant exclusivement, mais vous devrez en supporter intégralement le coût.

Crédit photo : © vegefox.com - stock.adobe.com