Encadrement des loyers : mode d'emploi

Le décret d’application a été publié le 12 juin, soit 15 mois après l’entrée en vigueur de la loi. L’encadrement des loyers est donc opérationnel et s’appliquera dès le 1^er août à Paris intra-muros, seule commune déjà dotée d’un observatoire des loyers agréé.

Toutefois, contrairement à ce qui a pu être annoncé ici et là, la procédure de plafonnement des loyers n’a pas vocation à se limiter à la seule capitale, mais aussi dans un certain nombre d’agglomérations 

Les baux concernés

Sont concernés les baux conclus à Paris à compter du 1^er août 2015 ou les contrats qui arrivent à échéance à partir de cette date et que le bailleur souhaite expressément renouveler. C’est le cas lorsque le propriétaire, six mois avant l’expiration du bail, vous propose de nouvelles conditions de location. En revanche, pour les baux reconduits tacitement, c’est-à-dire ceux qui se renouvellent automatiquement sans démarche préalable du bailleur ou du locataire (le cas le plus courant), l’application de l’encadrement des loyers est pour le moment sujette à discussions. Des précisions devront être apportées sur ce point, soit par la jurisprudence, soit par le législateur.

La procédure d’encadrement des loyers

Le principe : dans les zones tendues, un observatoire des loyers doit être mis en place et déterminer, pour chaque catégorie de logement (location meublée ou non, taille du logement, localisation géographique, année de construction) un loyer de référence. A partir de celui-ci sont déterminés les loyers de référence minorés (-30 %) et majorés (+20 %).

Ces données sont ensuite publiées par arrêté préfectoral et donc accessibles à tous. A Paris, l’arrêté a été pris le 25 juin dernier et entre en vigueur le 1^er août. Il est téléchargeable ici.

La capitale est ainsi divisée en 80 quartiers, et fournit les valeurs des loyers de référence pour chaque catégorie de logements selon leurs différentes caractéristiques (nombre de pièces, etc).

Si vous souhaitez connaître le loyer de référence de votre appartement, vous pouvez consulter la carte interactive mise en ligne sur le site Internet de la DRIHL (direction régionale interdépartementale pour l’hébergement et le logement). En 3 clics, vous aurez la réponse.

Exemples : dans le quartier du père Lachaise, un logement deux pièces loué nu et construit entre 1971 et 1990 a pour loyer de référence 20 €/m² SHAB (surface habitable). Les loyers de référence minorés et majorés sont respectivement de 14 €/m² SHAB et 24 €/m² SHAB. Pour un logement construit après 1990, de la même taille et dans le même quartier, le loyer de référence est de 22,7€/m² SHAB.

La fixation du loyer

Le bailleur peut déterminer librement le montant du loyer qu’il souhaite, dans la limite du loyer de référence majoré sans avoir à justifier quoi que ce soit.

Dans certains cas, le bailleur peut également appliquer en sus ce que l’on appelle un complément de loyer, lequel n’est pas limité. Conséquence : le loyer initialement encadré devient libre, dans les faits.

Ce complément n’est possible que pour les logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (grande terrasse, un emplacement privilégié, une vue magnifique…).

Le décret a tenté de préciser les choses, mais sa rédaction demeure sibylline.

Jugez plutôt. Les caractéristiques justifiant l’application d’un complément doivent répondre à trois critères cumulatifs :

- ne pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;

- être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

- ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur (ce que l’on appelle également la 3^ème ligne sur la quittance de loyer).

Si ces conditions ne sont pas remplies, aucun complément de loyer ne peut être prévu. Autant dire que les juges vont avoir du travail pour trancher les conflits qui ne manqueront pas de survenir.

Enfin, le complément de loyer ne peut s’appliquer qu’aux loyers de référence majorés.

Information du locataire

Le bail doit obligatoirement mentionner les montants du loyer de référence et de celui majoré. De même, il doit indiquer le montant du complément de loyer et préciser les caractéristiques du logement le justifiant.

Lire aussi : Encadrement des loyers : que faire en cas de conflit ?