La multiplication des meublés de tourisme a bouleversé considérablement le marché immobilier, avec une diminution du parc locatif et, en conséquence, une augmentation des prix, aussi bien à la location qu’à la vente. La situation est telle qu’au Pays basque, l’agglomération a mis en place le dispositif d’encadrement des loyers, ces derniers ayant atteint des niveaux ne permettant plus aux habitants de se loger dans leur propre ville.

En parallèle, le va-et-vient incessant de ces locataires de quelques jours n’est pas sans s’accompagner de nuisances sonores et de dégradations des parties communes, au grand dam des copropriétaires.

Les évolutions législatives ont permis un certain contrôle de ces locations de courte durée, avec notamment différentes obligations d’enregistrement et de déclaration auprès de la municipalité. Un dispositif que la ville de Paris a utilisé très rapidement.

Cependant, pour améliorer les outils à destination des maires afin de lutter contre ce qui est perçu comme un fléau, une proposition de loi, dite « transpartisane » car soutenue par des députés de la majorité et de l’opposition (Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz) a été adoptée.

Au-delà des modifications apportées en matière d’urbanisme (possibilité de créer dans le plan local d’urbanisme une servitude de résidence principale pour les constructions neuves) ou dans le Code de tourisme (généralisation de la déclaration préalable avec enregistrement pour toutes les locations saisonnières)la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale introduit des mesures très intéressantes dans le domaine de la copropriété.

Possibilité d’interdire les meublés de tourisme dans les nouveaux règlements de copropriété

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Par le passé, le législateur avait, lors de la loi ALUR de mars 2014, tenté de limiter ces locations en les soumettant au contrôle préalable de l’assemblée générale. Toutefois, le Conseil constitutionnel y avait vu une atteinte au droit de propriété, censurant ainsi la disposition en question.

Les parlementaires reviennent ici à la charge mais en procédant autrement. Il ne relève plus de l’assemblée générale d’autoriser ou non les locations de courte durée, mais du règlement de copropriété.

Ainsi, les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de cette nouvelle loi, c’est-à-dire à compter du 21 novembre 2024, doivent mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme.

Modification des règlements de copropriété existants

Pour les règlements de copropriété existants, l’assemblée générale peut, à la double majorité de l’article 26, voter une modification du règlement afin d’interdire la location de logements en meublés de tourisme dès lors qu’ils ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire. On notera que si l’interdiction peut être générale dans les nouveaux règlements, elle est limitée aux logements constituant la résidence secondaire dans les autres cas. Sur ce point, constitue une résidence principale le logement qui est occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La modification du règlement de copropriété ne permettra donc pas d’interdire les meublés de tourisme lorsqu’un copropriétaire entend mettre en location sa résidence principale, dès lors qu’il respecte le délai minimum d’occupation de huit mois et que la durée totale des baux n’excède pas 120 jours par an, durée que le maire peut ramener à 90 jours. Par ailleurs, cette faculté de l’assemblée générale n’est pas ouverte à tous les règlements de copropriété.

En effet, il est nécessaire que le règlement interdise au préalable l’exercice de toute activité commerciale dans les lots autres que ceux qui sont spécifiquement à destination commerciale. Autrement dit, le règlement de copropriété doit contenir une clause « d’habitation bourgeoise » ou « exclusivement bourgeoise », n’autorisant que des activités professionnelles, voire aucune activité autre que l’habitation des lots.

Ces limitations s’expliquent par le fait que le législateur permet une modification du règlement de copropriété à la double majorité au lieu de l’unanimité dans un domaine affectant le droit de propriété et la libre disposition des parties privatives. Les parlementaires ont donc souhaité encadrer le plus possible cette mesure dérogatoire.

Information du syndic en cas de location d’un meublé de tourisme

Dès lors qu’un lot de copropriété fait l’objet d’une location en meublé de tourisme, le copropriétaire, ou le locataire s’il a été expressément autorisé par son bailleur à procéder à une sous-location, doit en avertir le syndic. Ce dernier lui-ci inscrira alors un point d'information relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

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