Le diagnostic de performance énergétique : obligations et sanctions

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il permet d’avoir une estimation du coût annuel des dépenses d’énergie du logement. Il prend la forme de deux étiquettes classées de A à G, A représentant un logement très économe et/ou n’émettant que très peu de gaz à effet de serre, G un logement très énergivore et/ou très émissif en gaz à effet de serre. Il comporte des recommandations sur l’usage du logement, la bonne gestion des équipements et les travaux à réaliser, en les classant selon leur importance. Il comporte également des informations sur le confort d’été au regard des caractéristiques du bien. Le DPE est valide 10 ans. Deux exceptions : les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022 et ceux effectués entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 expireront au 31 décembre 2024. Ces règles transitoires ont pour objectif de favoriser la réalisation de nouveaux DPE, plus fiables, lesquels sont institués depuis le 1^er juillet 2021.

Vente et location : DPE obligatoire

En cas de vente, le vendeur doit fournir à l’acheteur un dossier de diagnostic technique, contenant le DPE, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Dans le cadre d’une location, le DPE est annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement exprès. La simple reconduction tacite du contrat de location n’implique pas l’obligation pour le bailleur de fournir un nouveau diagnostic, quand bien même il ne serait plus valable. Toutefois, une réponse ministérielle semble aller dans le sens contraire (voir la réponse ministérielle n° 2902, JO 28 mars 2023).

Les textes ne prévoient aucune sanction si le DPE n’est pas communiqué. Si cette hypothèse est rare dans le cadre d’une vente, l’intervention du notaire permettant de palier un tel oubli, elle est beaucoup plus fréquente en matière locative. Il appartiendra alors au locataire d’engager la responsabilité du bailleur pour le préjudice subi en raison de ne pas avoir communiqué un document pouvant avoir une incidence sur son consentement. En cas d'erreur, le propriétaire et le diagnostiqueur peuvent être tenus responsables. Cependant, cela ne s'applique pas aux recommandations figurant dans le DPE, qui restent simplement des suggestions sans obligation légale.

DPE et logements énergivores

Depuis le 1^er janvier 2023, les logements classés G+ sont interdits à la location. Au1^er janvier 2025, c’est l’intégralité des logements G qui sera concernée. Une question se pose : l’interdiction concerne-t-elle uniquement les baux conclus à partir de cette date ou les baux renouvelés ou reconduits tacitement peuvent également y être assujettis ? La formulation des textes manque de précision, ce qui ouvre la porte à de nombreuses interprétations. Selon les pouvoirs publics, l’interdiction de mise en location devrait concerner les baux en cours, dès lors qu’ils ont été reconduits ou renouvelés après le 1^er janvier 2025. Une position qui ne convainc pas et qui rend nécessaire une modification législative afin d’éviter tout contentieux. En l’état actuel, ce qui est certain, c’est qu’aucun logement classé G ne pourra être mis en location à partir du 1^er janvier prochain.

DPE et annonces immobilières

Toute annonce publiée en vitrine ou sur Internet pour la vente ou la location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un DPE doit présenter les étiquettes « énergie » et « climat ». La seule mention de la classe est admise dans les journaux et prospectus papier. Pour les logements classés F ou G, l’annonce doit comporter la mention : « logement à consommation énergétique excessive ». Dans tous les cas, le montant des dépenses d’énergie théoriques annuelles du logement doit être mentionné, précédé de la mention : « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard » ainsi que l’année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Le non-respect de ces obligations peut entraîner une amende administrative allant jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, cette sanction s’appliquant aussi bien aux professionnels qu'aux particuliers.

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