L’encadrement des loyers est un dispositif de la loi ALUR. Il définit une limite plafond à ne pas dépasser compte tenu des caractéristiques du logement, de sa localisation géographique et des loyers pratiqués pour des biens similaires.
Pour notre enquête nous avons retenu 1 000 annonces immobilières relevées sur 13 sites internet d’annonces. 75 % des annonces sont pour des locations vides. Les logements étudiés vont du une pièce à 4 pièces et plus.
Nos résultats montrent que si près de 60 % des bailleurs respectent la loi, ce taux cache des abus.
56 % des loyers parisiens respectent l’encadrement des loyers
Sur les 1 000 annonces retenues, une large moitié (56 %) respecte l’encadrement des loyers. Ce résultat est bien meilleur qu’en 2018 puisque l’encadrement des loyers avait été annulé. Les bailleurs en avaient alors profité pour revoir à la hausse les prix proposés de sorte que le taux de « conformité » (taux virtuel en raison précisément de l’annulation) n’était que de 48 %. Voir notre enquête 2018
Un taux correct (56 %) mais qui ne doit pas cacher certaines réalités : les abus que subissent nombre de locataires. Les loyers excèdent en moyenne de 151,21 € par mois le plafond autorisé, soit plus de 1 814 € à l’année. Mais certains vont beaucoup plus loin. Une des agences enquêtées proposait un loyer qui dépasse de plus de 625 € le maximum légal, soit un surplus de 7 500 € à l’année !
Sur les 13 sites internet consultés, le taux de conformité des annonces varie entre 33 % (Lokaviz) et Foncia (89 %). En haut du classement figurent les sites tenus par des professionnels
La mauvaise rédaction des annonces
Si nous avons retenu 1 000 annonces pour réaliser notre enquête, nous avons dû en consulter plus du triple ! La raison ? Dans un grand nombre de cas, le contenu des annonces était insuffisant (absence du montant du loyer hors charges par exemple) pour déterminer si le loyer excédait ou non le plafond légal. Pourtant, les textes imposent la mention de certaines données (montant du loyer, des charges, du dépôt de garantie…) mais… uniquement pour les offres proposées par des agents immobiliers.
Ces informations ne sont pas exigées lorsque l’annonce est passée directement par un particulier, ce qui pénalise le consommateur. La majorité des annonces que l’on trouve mentionne un loyer « charges comprises », rendant impossible tout contrôle par rapport au respect de la loi ALUR. Cette pratique empêche toute connaissance du montant du loyer, lequel peut être révisé chaque année, et jette un doute sur les charges elles-mêmes. Nous avons constaté des minorations des provisions pour charges dans le but de proposer un montant « loyer + charges » financièrement attractif. Et c’est lors de la régularisation annuelle que le montant des provisions se voit considérablement augmenter.
On ne saurait tolérer que, pour un même bien, les informations devant être fournies à un candidat locataire puissent être différentes uniquement en raison de l’auteur de l’annonce en question.
Manque de rigueur des bailleurs particuliers
Nombre de propriétaires particuliers manquent de rigueur dans la rédaction de leur petite annonce : confusion entre la surface au sol et la surface habitable (surtout si le logement est situé sous les combles…), informations contradictoires (location meublée présentée comme non meublée ou inversement), confusion entre le loyer hors charges et charges comprises, erreur dans le calcul du dépôt de garantie… Sans compter ceux qui très clairement instaurent des frais illégaux auprès des locataires, tel ce propriétaire qui prévoit 50 € de frais de visite ou celui-ci qui facture 500 € la rédaction du bail.
Consultez l'intégralité de notre enquête ici
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