Facturations abusives, dispositions contractuelles à la rédaction trompeuse, honoraires excessivement élevés… autant de points que nous avons relevés lors de la réalisation de notre enquête portant sur 133 contrats de syndic.
Principal reproche : le défaut de lisibilité des clauses relatives au montant des honoraires de gestion courante. Dans près de 52 % des contrats, on trouve des forfaits administratifs prévoyant un supplément de rémunération s’ajoutant aux honoraires de base. Si le montant moyen de ces forfaits est de 17 €/lot/an, il peut dépasser les
40 €/lot/an). Or, la présentation de ces forfaits induit clairement les copropriétaires en erreur, ceux-ci mésestimant alors la rémunération du syndic.
Par ailleurs, nous trouvons toujours des facturations illicites : création du carnet d’entretien (218,80 €), mise à jour du fichier des copropriétaires (179,40 €), transmission des archives au syndic successeur (650 € auxquels s’ajoute un forfait par lot), création du plan comptable de la copropriété (33 €/lot) ou forfait annuel pour le suivi des contentieux (150 €) en sus des vacations horaires pour le suivi des dossiers en procédure.
Enfin, nous constatons que le coût de certaines prestations est totalement disproportionné par rapport à la charge de travail qu’elles représentent : près de 120 € la mise en demeure, 280 € la transmission du carnet d’entretien ou près de 580 € la communication de l’état daté. L’amplitude des prix pour un même acte peut être très importante : entre 80 € et 580 € pour l’état daté par exemple, soit un facteur de 1 à 7 ! Un tel écart ne peut être toléré lorsque l’on sait qu’il s’agit ici d’une prestation sur laquelle le syndic est en position d’exclusivité, le copropriétaire étant obligé de faire appel à lui.
Toutefois, nous avons noté quelques améliorations. D’une part, les clauses abusives dans les contrats nous sont apparues moins nombreuses qu’à une certaine époque. D’autre part, le recouvrement des impayés consiste moins à « facturer du papier » : nous avons remarqué une augmentation du nombre de contrats incluant la lettre de relance dans la gestion courante. De même, il est fait moins souvent usage de la mise en demeure systématique. Malgré cela, il est nécessaire de prendre des mesures permettant de limiter les abus que l’on peut constater.
De fait, au regard de tous ces éléments, nous demandons :
- que les professionnels modifient leurs pratiques et améliorent la présentation de leurs contrats afin que le montant des honoraires de base apparaisse clairement, quitte à ce que le coût en soit décomposé ;
- qu’une réflexion soit organisée sur certaines facturations, notamment le compte bancaire séparé ;
- que la lettre de relance, la mise en demeure et la communication du dossier à un avocat ou un huissier soient comprises dans la gestion courante ;
- que le coût des prestations accomplies par le syndic en situation d’exclusivité (état daté…), soit plafonné ;
- que soient créées différentes instances disciplinaires, déontologiques et de conciliation, composées notamment de représentant des consommateurs, afin de fixer les règles de déontologie applicables à l’ensemble de la profession, et prononcer, le cas échéant, des sanctions disciplinaires à l’encontre des professionnels violant les textes régissant leurs activités et trancher, à l’amiable, certains litiges.
