L'application des clauses du règlement de copropriété pouvant être réclamée à tout moment, l'action en restitution de charges indues est soumise à prescription décennale. Toutefois, une clause réputée non écrite étant censée n'avoir jamais existé, il ne peut être demandée le remboursement des charges réclamées en application d'une clause illicite.
Un copropriétaire conteste la clause de répartition des charges figurant dans son règlement de copropriété. En effet, elle a pour conséquence de faire supporter sur quelques copropriétaires uniquement des charges générales alors que ces dernières, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doivent être réparties entre tous les copropriétaires. La prescription en matière de copropriété étant de dix ans et le requérant ayant intenté son action dans les délais, sa demande a été jugée recevable.
Toutefois, une difficulté se pose : l'article précité étant d'ordre public, toute clause contraire est de plein droit réputée non écrite. Cela signifie que la disposition en question n'est censée n'avoir jamais existée. Et la différence avec une clause qui serait juste contraire à un texte, mais non d'ordre public, devient alors subtile.
L'annulation d'une clause illégale aboutit à son anéantissement rétroactif de sorte que les parties doivent faire comme si elle n'avait pas existé : chacun se retrouve dans l'état où il était avant l'application de la disposition en question (ce qui aboutir donc au remboursement d'une somme d'argent, la restitution d'un bien…).
Ici, comment faire lorsque la clause est censée n'avoir jamais existé ? Les juges ont considéré alors que l'on ne pouvait demander le remboursement de charges réclamées en application d'une telle clause. La sanction est dure pour le copropriétaire et difficilement compréhensible : on lui reconnaît le droit d'agir, on lui confirme le caractère illégal des dispositions contenues dans le règlement de copropriété, mais on lui refuse toute indemnisation.
Il est vrai que les modifications apportées aux charges de copropriété ne sont jamais rétroactives et ne valent que pour l'avenir. Mais, parallèlement à cela, la Cour de cassation avait estimé, dans un arrêt du 2 mars 2005, que la décision constatant le caractère non écrit d'une clause a un effet rétroactif permettant aux copropriétaires d'obtenir le remboursement des sommes versées en son application.
Un éclaircissement de la Cour suprême sur cette question paraît donc plus que nécessaire.
