Sont abusives, voire illicites, les clauses d’un contrat de syndic tendant à facturer une prestation dès lors que celle-ci est comprise dans la gestion courante ou lorsque les stipulations sont imprécises.
De même, sont abusives les dispositions prévoyant une rémunération au profit du syndic pour l’accomplissement de prestation au profit d’autres personnes que le syndicat des copropriétaires.
Le 14 décembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Grenoble avait rendu un jugement qui avait fait grand bruit à l’époque (nous en avions même parlé dans un précédent numéro de Copropriétaires) en ce qu’il déclarait abusive pas moins de soixante-cinq clauses d’un contrat de syndic. Le professionnel concerné a contesté cette décision et la Cour d’appel a rendu son arrêt. Si un grand nombre de clauses sont confirmées comme abusives d’autres, au contraire sont considérées comme licites. Sans faire un inventaire des différentes stipulations concernées, voici les grandes lignes de cet arrêt.
Ainsi, sont réputées abusives les clauses :
1) qui prévoient qu’en cas d’ouverture d’un compte unique, les charges et produits éventuels provenant de la gestion et du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic ;
2) qui fixent des honoraires pour la déclaration d’un sinistre affectant une partie commune mais ayant pour source une partie privative ;
3) qui imputent au syndicat des honoraires pour la remise du dossier à un huissier ou à un avocat dans le cadre d’un impayé de charges, ces frais pouvant également être recouverts auprès du débiteur ;
4) qui prévoient une facturation lorsque, en cas d’urgence, le syndic sollicite l’avis du conseil syndical ;
5) qui facturent la transmission de copies au conseil syndical, cette prestation étant nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété ;
6) qui établissent une distinction entre archives vivantes et dormantes ;
7) qui prévoient une rémunération pour la communication de l’avis de travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, cette tâche faisant partie de la gestion des travaux pour laquelle le syndic perçoit déjà une rémunération.
Parallèlement à cela, d’autres clauses ont été déclarées abusives dans la mesure où elles prévoient une prestation étrangère au contrat de syndic et inopposable à un copropriétaire pris individuellement. Tel est le cas, par exemple, de la disposition relative à l’élaboration de l’état daté ou à la gestion des travaux réalisés à la demande d’un copropriétaire. Les contrats de syndic mentionnent, dans la plupart des cas, des dispositions de ce type. Certes, elles concernent un copropriétaire et non le syndicat dans son ensemble. Cependant, nous estimons qu’elles ont l’avantage d’informer le consommateur sur le coût d’une prestation particulière.
Enfin, ont été déclarées licites les clauses :
a) qui prévoient la facturation des photocopies à l’unité ;
b) qui fixent contractuellement un nombre de visites de la copropriété ;
c) qui prévoient une rémunération en cas d’impayés pour les relances et les injonctions de payer ;
d) qui fixent une rémunération en raison du placement des fonds et de l’affectation des intérêts ;
e) qui facturent la reprise de la comptabilité de l’ancien syndic par le successeur.
La décision : Clauses abusives et contrat de syndic.pdf
