Confinement et copropriété - Les assemblées générales peuvent-elles se tenir ?

Le confinement a eu pour principale conséquence d’empêcher la tenue des assemblées générales, notamment avec la fermeture des établissements recevant du public ou l’interdiction de réunions mettant en présence plus de 100 personnes. Et le déconfinement ne permet pas forcément d’organiser de nouvelles assemblées générales dans l’immédiat. Le seuil de 10 personnes s’applique à toute réunion qui se tiendrait ailleurs que dans un logement de sorte que s’il serait possible de tenir une assemblée avec seulement quelques copropriétaires chez l’un d’entre eux, cela ne concerne qu’une minorité de cas. D’autant plus qu’il est toujours nécessaire de respecter les gestes barrière ainsi que la distanciation physique d’au moins 1 mètre. Il faudra donc attendre encore un peu avant de pouvoir tenir une nouvelle assemblée générale.

Existe-t-il des solutions alternatives ? 

La possibilité d’un vote par correspondance ne sera vraiment effective qu’à partir du 1^er juin, et à la condition que l’arrêté fixant le modèle de formulaire à utiliser soit publié d’ici là. Mais indépendamment de cela, ce serait une erreur de penser qu’une assemblée générale pourrait se tenir uniquement grâce à des votes par correspondance. Pour la qualité même des débats, la présence physique doit être privilégiée. Mais, surtout, se posera la question de la désignation du président de séance. Or, toute résolution votée avant son élection est entachée d’irrégularité et peut faire l’objet d’un recours en annulation. Le vote par correspondance seul ne permet donc pas la tenue d’une assemblée générale.

D’aucuns ont indiqué vouloir recourir à la visioconférence. Il s’agit ici d’une possibilité expressément prévue par les textes. Mais encore faut-il que l’assemblée générale se soit prononcée sur cette question. L’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 précise en effet :

« L'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. »

Par conséquent, à moins que les copropriétaires n’aient abordé cette question durant l’assemblée qui s’est tenue en 2019, il est impossible de participer à distance aux assemblées générales en 2020.

Qu’en est-il des assemblées convoquées avant l’état d’urgence sanitaire et qui n’ont pas pu se réunir ?

Le syndic devra-t-il procéder à une nouvelle convocation ? Dans la mesure où la date de l’assemblée générale va être modifiée, le syndic devra respecter les règles usuelles de convocation, c’est-à-dire le délai de 21 jours. En fait, la question va surtout se poser de savoir s’il faut à nouveau renvoyer l’ensemble des documents annexés à l’ordre du jour.

La jurisprudence n’est pas ici totalement fixée. Ainsi la Cour de cassation a-t-elle jugé que l’identité de l’ordre du jour de deux assemblées générales distantes d’à peine plus de deux mois ne dispensait pas de procéder à nouveau aux notifications ( Cour de cassation, 8 oct. 2015). Mais, en parallèle, la Cour d’appel de Paris a précisément indiqué le contraire dans une affaire où l’assemblée avait été reportée de quelques semaines (Cour d'appel de Paris, 26 sept. 2002).

Dans le même sens, il a été jugé qu’une nouvelle notification n’était pas nécessaire lorsqu’il s’agit de convoquer une assemblée générale de rattrapage en vertu de l’article 25-1 ( Cour d'Appel de Paris, 8 juin 2000)., c’est-à-dire lorsque le projet de résolution n’a pas obtenu le tiers des voix du syndicat.

 De fait, en l’absence de position claire, il est conseillé de notifier à nouveau les documents annexés à l’ordre du jour.

La question de l’éventuelle facturation de la nouvelle assemblée générale.

Le contrat type inclut dans la gestion courante l’organisation de l’assemblée générale annuelle. Celle-ci n’ayant pu se tenir, la nouvelle assemblée générale ne sera pas une assemblée « extraordinaire » pour reprendre une terminologie issue du langage courant même si elle est impropre car ne figurant pas dans les textes, mais bien l’assemblée annuelle appelée à statuer sur les comptes. Il faut donc refuser toute facturation quant à la tenue de cette réunion. Sur ce point, certains syndics peuvent être tentés de dresser un procès-verbal de carence de la première assemblée avortée. Il convient ici d’être vigilant car ce procès-verbal, non prévu par les textes, peut servir de justificatif pour procéder ensuite à la facturation de la prochaine assemblée.

A jour de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire et complétant ses dispositions et de l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'urgence sanitaire.

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