Confinement et copropriété : quelles sont les conséquences de la non tenue de l’assemblée générale ?

Les assemblées générales se tiennent dans la très grande majorité des cas durant le premier semestre de l’année, au printemps. Or, les mesures de confinement interdisent tout simplement l’organisation de ces réunions et ce avec toutes les conséquences qui en découlent : absence d’approbation des comptes, impossibilité de voter le budget prévisionnel, report de la réalisation de travaux… Mais le point le plus problématique concerne la désignation du syndic.

Les incidences sur le contrat du syndic

La durée du mandat du syndic est déterminée dans son contrat de façon ferme sans possibilité de prolongation. Si vous avez désigné votre syndic l’année dernière pour une durée supérieure à un an (dix-huit mois, deux ans, voire trois par exemple), alors les inconvénients du défaut de convocation de l’assemblée générale seront moins contraignants puisqu’il pourra toujours convoquer l’assemblée générale plus tard dans l’année.

En revanche, si le mandat de votre syndic arrive à expiration, l’impossibilité de tenir l’assemblée générale est susceptible d’avoir des conséquences sur la gestion de la copropriété. En effet, le syndic ne pourra pas convoquer l’assemblée après l’expiration de son contrat, sans quoi elle pourrait être annulée. Quand bien même aucun copropriétaire n’effectuerait une action en vue de contester la validité des résolutions alors votées, se pose la question des actes accomplis par le syndic durant la période située entre la fin de son contrat et sa désignation.

La notion de « syndic de fait » n’existant pas en copropriété, tous les actes alors accomplis pourraient être contestés par les copropriétaires : paiement des appels de fonds, facturation de frais de relance, action en justice… De même, le syndic ne pourrait prétendre à aucune rémunération pour les prestations accomplies durant cette période.

Le contrat du syndic arrive à expiration dans les prochains jours

Il est toujours possible de lui demander de convoquer l’assemblée générale, mais à une date lointaine (septembre par exemple). Quand bien même son mandat aura expiré, l’assemblée aura été convoquée valablement de sorte que les décisions prises ne pourront pas être attaquées sur le fondement de la fin du mandat du syndic. En revanche, comme indiqué plus haut, les problèmes liés aux actes accomplis durant l’intervalle perdurent.

Le contrat du syndic a pris fin avant la convocation de l’assemblée générale

Dans ce cas, tout copropriétaire peut procéder à cette convocation (Article 17 Loi du 10 juillet 1965.). Cette possibilité, intéressante sur le papier, demeure problématique car se posera la question de l’avance des frais et de la possibilité, pour celui qui intente la procédure, de connaître les coordonnées des autres copropriétaires. Le plus simple est alors de saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée générale.

Les incidences sur le budget de la copropriété

L’absence de tenue de l’assemblée générale rend impossible l’approbation des comptes et, par voie de conséquence, la régularisation des charges. Cela ne sera pas forcément problématique puisque celle-ci pourra se faire ultérieurement dans l’année. En revanche, l’absence de vote du budget prévisionnel risque de poser problème. En effet, l’assemblée générale doit légalement se tenir dans les six mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable précédent (Article 14-1 Loi du 10 juillet 1965).

Parallèlement à cela, le budget prévisionnel doit être voté avant le début de l’exercice qu’il concerne. En d’autres termes, cela signifie que le budget prévisionnel de 2020 a été voté en 2019. Par conséquent, le syndic pourra procéder aux appels de fonds normalement. Mais si le budget prévisionnel est voté au cours de l’année qu’il concerne, alors seule une résolution d’assemblée générale peut autoriser le syndic à procéder aux appels de fonds. Dans cette hypothèse, l’absence de tenue de l’assemblée générale peut donc entraîner des difficultés. À charge pour le syndic de « piocher » dans l’avance de trésorerie, si tant est qu’elle soit prévue par le règlement de copropriété et que l’assemblée en ait voté la constitution.

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