Le monde de la copropriété est complexe et foisonnant. Chaque situation constitue presque un cas particulier. Comme nous le disons souvent, la multiplicité des acteurs (copropriétaires, syndic, conseil syndical…) n’aide pas à appréhender ce domaine. Cela, nous le constatons régulièrement dans nos permanences et il n’est pas toujours simple d’expliquer tout cela à un jeune copropriétaire. D’où l’idée de dresser un petit inventaire des 100 conseils ou pièges à éviter lorsque l’on est en copropriété. La liste n’est pas exhaustive, bien évidemment, mais avec tout ça, vous devriez déjà acquérir de bons réflexes !
Dans le cadre des règles relatives à l'Assemblée générale :
- L’assemblée générale ne peut voter une résolution qui porterait atteinte à la destination des parties privatives d’un copropriétaire ou à leurs modalités de jouissance
Les décisions de l’assemblée générale ne doivent pas nuire à un copropriétaire (travaux entraînant une perte d’ensoleillement, modification du règlement de copropriété sur un droit de jouissance privatif…).
- Le refus d’une autorisation doit être motivé
Si un copropriétaire demande une autorisation spécifique, il faudra motiver le refus sans quoi il pourrait solliciter une autorisation judiciaire ou faire un recours en abus de majorité. La motivation permet d’ailleurs de montrer que la décision de l’assemblée générale n’est pas arbitraire mais mûrement réfléchie.
- Une assemblée générale peut revenir sur une résolution antérieure, mais à certaines conditions
L’assemblée générale peut changer d’avis et revenir sur une résolution antérieure mais à condition que la décision en question ne soit pas créatrice de droit (autorisation donnée à un copropriétaire par exemple) et qu’elle n’ait pas encore été exécutée.
- Eviter de choisir des prestataires ayant un lien financier, capitalistique, avec le syndic
Certains syndics développent de nombreuses filiales (entreprises de travaux, compagnie d’assurance, archivistes…) dont les tarifs ne sont pas forcément plus intéressants. Et puis, en cas de litige ou de départ du syndic, rien ne vous assure que le prestataire ne va pas résilier également son contrat. Choisissez des prestataires indépendants qui perdureront même en cas de changement de syndic.
Pour ce qui concerne le syndic plus particulièrement :
- Le syndic bénévole peut avoir une rémunération, en plus du remboursement de ses frais…
Et oui. Celle-ci doit cependant être votée par l’assemblée générale. C’est pourquoi, afin d’éviter toute confusion, il est préférable de parler de syndic non professionnel.
- … mais pas dans le cadre d’un syndicat coopératif
Dans un syndicat coopératif, c’est le président du conseil syndical qui est syndic. Or, la fonction de conseiller syndical étant exclusivement bénévole, le syndic ne peut être rémunéré.
3.Ne pas changer de syndic sur un coup de tête
Le changement de syndic constitue un acte important : il doit donc être préparé et ne pas se faire dans la précipitation. Par ailleurs, il est probable que les copropriétaires ne vous suivent pas en assemblée générale s’ils n’ont pas été informés préalablement des démarches entreprises pour remercier le gestionnaire.
Organe très important au sein d'une copropriété le Conseil syndical :
Il s’agit de montrer aux résidents que le conseil syndical s’implique et suit les dossiers en cours.
- Tenez informés les occupants de l’immeuble, qu’ils soient copropriétaires ou locataires, des travaux du conseil syndical
Il s’agit de montrer aux résidents que le conseil syndical s’implique et suit les dossiers en cours.
- Le conseil syndical n’a pas la personnalité morale et n’engage pas sa responsabilité
C’est le syndic qui, en tant que professionnel, sera le plus à même d’engager sa responsabilité, à condition qu’il ait commis une faute. C’est surtout si les actes accomplis sont pénalement répréhensibles qu’un conseiller syndical pourra être inquiété. En fait, la responsabilité du conseil syndical est surtout morale : il est au service de la collectivité et doit travailler dans l’intérêt commun.
Et les copropriétaires :
- Le remplacement des fenêtres par un copropriétaire peut nécessiter l’autorisation préalable de l’assemblée générale
Le remplacement de fenêtres anciennes par d’autres en double ou triple vitrage est assez courant en copropriété. D’ordinaire, ce point ne pose pas forcément de problème et ne nécessite pas d’autorisation préalable. Toutefois, si les fenêtres sont d’un modèle différent de celles existantes ou d’un autre coloris, il y a une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble et, de ce fait, une délibération de l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, est nécessaire.2.
2.Les copropriétaires n’ont pas accès à tous les documents lors de la journée de contrôle des comptes
Une fois par an, entre l’envoi de la convocation à l’assemblée générale et la tenue effective de celle-ci, les copropriétaires peuvent accéder aux pièces justificatives des charges mises à disposition par le syndic. Ce droit d’accès est cependant limité. Contrairement au conseil syndical qui peut demander copie ou communication de toutes pièces concernant la copropriété, les copropriétaires ne peuvent accéder qu’aux documents relatifs aux charges (factures, contrats…). Autrement dit, le syndic est en droit de refuser l’accès à certains documents, tels que les conclusions de l’avocat dans le cadre d’une procédure ou des extraits de compte bancaire.
Pour la réalisation de travaux :
- Une nouvelle grille de répartition des charges n’est pas rétroactive et ne vaut que pour l’avenir
Même s’il y a eu un doute pendant quelques temps, la question est tranchée : la nouvelle grille de répartition des charges, élaborée par l’assemblée générale ou par le juge, n’est pas rétroactive. Cela signifie qu’un copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des charges acquittées selon l’ancienne grille.
- Les provisions spéciales sont des avances et sont donc remboursables
Si les provisions restent acquises au syndicat, les avances sont remboursables en cas de vente. Malgré leur dénomination, les provisions spéciales de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont des avances.
- En cas de travaux affectant les parties communes, une modification du règlement de copropriété peut être nécessaire
Agrandissement des parties communes, installation d’un compteur divisionnaire d’eau dans un appartement…, certains travaux nécessitent une modification du règlement de copropriété, notamment de la grille de répartition des charges. Pour cela, il faut un vote distinct de l’assemblée générale statuant à la même majorité que celle relative aux travaux en question.
- Les travaux concernant une partie commune affectée à la jouissance exclusive d’un seul copropriétaire peuvent être des charges communes réparties sur l’ensemble du syndicat
Il faut regarder le règlement de copropriété : une partie commune, même grevée d’un droit de jouissance privatif demeure une partie commune et les charges y afférentes sont normalement réparties entre tous les copropriétaires. Le règlement de copropriété peut toutefois en disposer autrement.
- Soyez rigoureux dans les petites copropriétés et appliquez la loi de 1965
On a souvent tendance à gérer une petite copropriété de façon informelle, sans convocation d’assemblée générale par exemple. Attention toutefois car en cas de mésentente entre les copropriétaires, vous serez très rapidement paralysés et ne pourrez réaliser les travaux nécessaires ou procéder au règlement des factures courantes.
