Les manquements consistent fréquemment à en supprimer des paragraphes ou des clauses, ce qui est contraire au principe d’un contrat type et rend plus difficile pour les copropriétaires la comparaison entre syndics. En effet, le fait de supprimer une mention au lieu de la rayer (tout en la laissant figurer dans le document) n’est pas conforme à l’objectif poursuivi par la loi d’information complète des copropriétaires quant aux choix offerts par le contrat. Ainsi, dans un tel cas de figure, les copropriétaires ne peuvent s’engager de manière éclairée.
Il a également été constaté une augmentation du niveau des honoraires pour le forfait annuel de gestion courante chez tous les syndics contrôlés. Celle-ci prend trois formes :
- une augmentation mécanique correspondant à l’intégration dans ce forfait de frais et de prestations facturés précédemment comme prestations complémentaires (par exemple, la reprographie) ;
- une augmentation liée aux nouvelles obligations instaurées par la loi ALUR (création du compte bancaire séparé, du fonds de travaux obligatoire) ;
- une augmentation à champ constant liée au marché, les prix dans ce secteur d’activité étant libres.
En outre, des irrégularités ont été relevées dans les pratiques de certains professionnels, qui peuvent aboutir à des prestations indûment comptabilisées. Il en va ainsi de l’absence d’indication de la durée et des plages des assemblées générales supplémentaires et du non-renseignement de la durée des réunions, ce qui autorise aux syndics une certaine liberté de facturation. Les plages horaires indiquées dans le contrat peuvent ne pas être respectées par certains professionnels, qui facturent des vacations supplémentaires. La clause de révision figure dans une très large majorité des contrats ; toutefois dans certains cas elle ne fait pas référence à un indice, ce qui la rend illicite.
Des écarts importants de prix entre syndics, de l’ordre de 25 %, ont été enregistrés par ailleurs pour les prestations particulières, hors forfait. De nombreuses pratiques interdites ont été constatées telles que la mention de plusieurs coûts horaires selon le niveau hiérarchique du personnel du syndic chargé d’exécuter ces prestations et/ou en fonction des heures ouvrables alors que la réglementation prévoit un seul coût horaire. S’agissant des honoraires pour travaux, certains syndics persistent à utiliser comme assiette le montant TTC des travaux à réaliser pour déterminer leurs honoraires, au lieu du montant hors taxes, comme le prévoit la loi.
Pour toutes ces raisons, la DGCCRF indique poursuivre sa surveillance des syndics.
A lire l'enquête de la DGCCRF
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