Exercice de la profession de syndic
Nous avons appris par hasard que notre gestionnaire n’avait ni les diplômes, ni l’expérience requis par la loi pour assurer cette fonction. Il ne s’en cache d’ailleurs pas puisqu’il nous a indiqué être un ancien militaire reconverti dans l’immobilier. Bien que nous soyons pleinement satisfaits de lui, pouvez-vous nous dire ce qui est prévu par les textes sur ce point ?
Légalement, les conditions requises pour exercer la profession de syndic sont exigées du gérant, représentant légal de la société, et non du personnel salarié. Il n’est pas rare de trouver dans ce milieu des profils et des parcours non conventionnels, des reconversions surprenantes. Néanmoins, pour vous rassurer, son employeur doit lui assurer une formation continue tout au long de sa vie professionnelle. Celle-ci est destinée à maintenir un niveau de compétences minimales et contrôler la mise à jour régulière ainsi que le perfectionnement des connaissances nécessaires au bon exercice de ce poste. Par ailleurs, toutes les personnes au sein d’une agence n’ont pas forcément les mêmes prérogatives. Ainsi, certaines ne peuvent par exemple percevoir de fonds et donc réaliser des ventes. Vous pouvez vous rapprocher de la chambre de commerce et d’industrie si vous souhaitez avoir des renseignements sur le titulaire de la carte professionnelle dans votre cabinet de syndic.
Mensualisation des charges de copropriété
Je recherche des informations au sujet du paiement des charges trimestrielles. Peut-on dès le début du trimestre, lors de l’appel de fonds, faire trois chèques à débiter chaque mois, pour étaler la dépense ? Le syndic peut-il refuser ou est-il tenu d’accepter ?
La loi instaure un paiement fractionné des charges par quart tous les trimestres. La provision est exigible dans son ensemble le premier jour de la période d’exigibilité, chaque trimestre en l’espèce. Votre syndic peut donc refuser l’arrangement que vous lui demandez et encaisser vos trois chèques en même temps, surtout si des besoins de trésorerie l’imposent. Par contre, une décision d’assemblée générale peut définir des modalités de paiement différentes. Vous avez donc tout intérêt à demander l’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour officialiser par exemple un règlement mensuel. Le vote de cette résolution se fera alors à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire celles des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Immatriculation de la copropriété et obtention de subventions pour travaux
Nous envisageons de réaliser des travaux d’isolation thermique. Notre syndic bénévole a commencé à entreprendre des démarches pour l’obtention de subventions de l’État et des collectivités territoriales. Or, nous venons de recevoir un courrier des pouvoirs publics nous refusant toute subvention au motif que notre copropriété n’était pas immatriculée. Ce refus vous semble-t-il justifié ?
La réponse qui vous a été faite est totalement justifiée. Tout d’abord, rappelons que toutes les copropriétés devaient être immatriculées au plus tard le 31 décembre 2018. Vous accusez donc un retard très important en ce domaine. Or, les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l’Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu’à la condition d’être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées.
L’immatriculation doit être effectuée par le syndic sur un site spécialement conçu à cet effet et tenu par l’ANAH : www.registrecoproprietes.gouv.fr. De plus, les données enregistrées sur ce registre doivent être mises à jour chaque année (budget prévisionnel, impayés…).
Le syndic peut être mis en demeure de procéder à l’immatriculation à défaut de quoi une astreinte d’un montant maximum de 20 € par lot et par semaine peut lui être infligée. Cette sanction financière incombe au syndic personnellement et ne peut être mise à la charge des copropriétaires, sauf si la gestion de l’immeuble est assurée par un syndic bénévole, ce qui est votre cas. Dans cette hypothèse, le montant des astreintes est alors facturé à l’ensemble des copropriétaires. De fait, nous ne saurions trop vous conseiller d’immatriculer sans délai votre copropriété.
L’ANAH a d’ailleurs mis en ligne de nombreux guides et tutoriels pour accompagner les syndics bénévoles dans cette démarche.
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