Travaux sur une terrasse privative

Je souhaite rénover ma terrasse privative (couvrir le sol de carrelage, repeindre la rambarde et les murs latéraux). On m’a dit que tout ce qui se trouvait en façade devait faire l’objet d’une demande d’autorisation en assemblée générale. Qu’en est-il exactement ? Je voudrais profiter de mes congés d’été et l’assemblée générale n’a lieu qu’à l’automne, est-ce que je peux anticiper l’autorisation officielle et «me couvrir» en demandant un accord écrit du syndic ? 

L’accord préalable de l’assemblée générale est requis dans la mesure où vos petits travaux, même s’il s’agit d’embellissements, portent sur la façade, partie commune, et vont avoir des incidences sur l’aspect extérieur de l’immeuble. Cet accord doit obligatoirement intervenir avant le début de vos travaux et ne peut être délivré que par l’assemblée générale, laquelle statue à la majorité de l’article 25. L’autorisation consentie par le syndic n’a ainsi aucune valeur. Seul votre projet de carreler le sol échappe à ces dispositions, dans la mesure où il s’agit d’un revêtement sur partie privative non-visible de l’extérieur. Vous devez toutefois respecter les dispositions posées par votre règlement de copropriété sur la nature, la qualité du revêtement.

Rémunération du syndic bénévole

Notre copropriété est gérée par un syndic bénévole. Celui-ci entend faire voter à la prochaine assemblée générale une liste de prestations sur lesquelles il percevrait une rémunération. En a-t-il le droit ?

Contrairement à ce que son appellation laisse penser, un copropriétaire qui assure les fonctions de syndic bénévole peut être rémunéré. C’est pour cela que l’on parle, depuis l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019, de syndic non-professionnel. 

Toute rémunération du copropriétaire, en sus du simple remboursement des frais réels exposés, doit faire l’objet d’un vote préalable de l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 24. Par ailleurs, le copropriétaire en question doit également respecter le contrat type, lequel ne prévoit pas pour les syndics non-professionnels une rémunération aussi détaillée que pour les syndics professionnels. Ainsi, l’article 8 du contrat type précité propose un forfait annuel, un cout horaire ou d’autres modalités qui seraient alors à définir (panachage entre le forfait et le coût horaire par exemple). 

En revanche, le copropriétaire ne peut percevoir une rémunération pour des actes expressément visés aux sections réservées aux syndics professionnels, telles celles relatives à la tenue des assemblées générales ou à la gestion des sinistres, lesquelles sont définies à l’article 7 du décret. De manière générale, la rémunération versée est surtout symbolique. Enfin, les sommes perçues par le copropriétaire doivent être déclarées fiscalement au titre des bénéfices non-commerciaux  

Difficultés dans le paiement des charges de copropriété 

Je rencontre depuis quelque temps des difficultés. À ce jour, je suis en retard de deux trimestres et ma situation ne cesse de s’aggraver. Le syndic, après plusieurs relances, me met la pression et menace de vendre mon logement aux enchères. De plus, il souhaite diffuser, lors de la prochaine assemblée générale, des informations personnelles sur chacun des débiteurs et, en ce qui me concerne, révéler le fait que je viens de divorcer et que je suis bénéficiaire du revenu de solidarité active. Que me conseillez-vous de faire ?

Si la mise en vente judiciaire d’un logement est envisageable, elle reste cependant l’ultime recours dont dispose la copropriété pour recouvrer votre dette. Cela suppose une procédure judiciaire assez longue ainsi que l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Par ailleurs, une telle action serait totalement disproportionnée au regard du montant de votre dette. Le syndic qui agirait de la sorte pourrait voir sa responsabilité engagée dans la mesure où d’autres moyens plus simples tels que la saisie mobilière ou sur compte bancaire existent. Au regard de votre situation et du montant de votre impayé, nous vous conseillons sans plus attendre de vous rapprocher de votre syndic pour mettre en place un échéancier qu’il conviendra de respecter. 

Vous pouvez aussi vous rapprocher de votre conseil syndical pour l’informer de votre bonne volonté. Enfin, le syndic qui divulguerait des informations relatives à votre vie privée pourrait voir sa responsabilité engagée. En revanche, il est vrai que la position de tous les copropriétaires, qu’ils soient débiteurs ou créanciers, figure dans les annexes comptables jointes à la convocation de l’assemblée générale.

Crédit photo : © Destina - stock.adobe.com