On appelle « action oblique » la procédure définie à l’article 1341-1 du Code civil et visant à permettre à un créancier d’exercer les droits de son débiteur lorsque la carence de celui-ci en compromet les droits. En d’autres termes, il s’agit de sanctionner une attitude passive et fautive en permettant aux personnes subissant un préjudice d’agir à la place de celui qui aurait dû intenter l’action.
Dans le domaine de la copropriété, cette procédure est très régulièrement intentée à l’encontre de locataires, lesquels sont des tiers par rapport au syndicat et n’ont aucun lien de droit avec les autres copropriétaires.
Dans une affaire qui a fait l'objet d'une procédure en justice, un copropriétaire a loué un local commercial en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, de vente de cyclomoteurs, de réparation de scooters, de location de véhicules sans chauffeur et d’activités connexes. Des copropriétaires, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, ont alors assigné le locataire en vue de la résiliation du bail et de son expulsion.
Les juges d’appel ont fait droit à la demande des copropriétaires et la Cour de cassation a confirmé le 8 avril 2021 la décision rendue. En effet, la Haute juridiction rappelle qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 1985) . Par ailleurs, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (arrêt de la Cour de Cassation du 22 mars 2020).
Il en résulte donc que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le locataire méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.
Il importe toutefois de rapporter la preuve d’une carence du bailleur. Cela était ici le cas, ce-dernier n’ayant effectué aucune démarche envers son locataire afin d’exiger de lui le respect du règlement de copropriété. L’action des copropriétaires victimes des nuisances a donc été déclarée recevable et le bail, résilié.
Crédit photo : © Olivier Le Moal - stock.adobe.com
