Communication du procès-verbal de l’assemblée générale
Notre assemblée générale a eu lieu depuis plus de deux mois et le syndic n’a toujours pas envoyé le procès-verbal. Cela a-t-il une incidence sur la validité des résolutions qui y ont été votées ?
RC (34)
A titre préalable, il convient de noter que le délai de notification du procès-verbal est passé de deux mois à un mois depuis le 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi ELAN. L’absence de notification du procès-verbal n’affecte pas la validité même des résolutions : elle a uniquement pour conséquence de les rendre perpétuellement attaquables. En effet, l’action en contestation des décisions de l’assemblée générale doit être introduite dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal. Le fait que la notification se fasse audelà du délai légal d’un mois a pour seul conséquence de reporter d’autant le point de départ de l’action en contestation.
Parties communes intégrées dans les parties privatives
Des canalisations traversent les logements de notre immeuble, dont une descente d’évacuation des eaux usées. Des travaux de remplacement des descentes ont été votés à l’assemblée générale. Or, nous sommes plusieurs copropriétaires à avoir mis un coffrage autour de celles-ci pour des raisons esthétiques. Le syndic me dit que les frais de remise en état m’incomberont. Je trouve cela injuste car je subi un préjudice en raison de ces travaux. Comment puis-je faire valoir mes droits ?
SG (92)
Par principe, tout copropriétaire qui subit un préjudice en raison de l’exécution, dans son logement, de travaux affectant les parties communes à droit à une indemnité. Toutefois, ce droit peut être remis en cause dans certains cas. Il a été jugé, dans une affaire similaire à la vôtre, que le copropriétaire qui, en violation avec le règlement de copropriété, avait coffré les canalisations à des fins esthétiques devait supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif rendue nécessaire pour la réalisation de travaux. Le droit a indemnisation a donc ici été écarté dans la mesure où le règlement de copropriété prévoyait expressément l’interdiction de procéder à ce type de coffrage. Vous devez donc vérifier si votre règlement comporte une telle clause. Dans l’affirmative, vous ne pourrez alors exiger aucune indemnité. Dans le cas contraire, la copropriété devra prendre en charge les frais de dépose et de remplacement des coffrages.
Charges d’ascenseurs et critère d’utilité
Notre copropriété est composée de trois cages d’escalier, chacune dotée d’un ascenseur desservant un parking souterrain commun. Je paye une partie des charges des ascenseurs des autres cages d’escalier ? Est-ce normal ?
CP (92)
L’ascenseur constitue un élément d’équipement commun. A ce titre, les charges sont réparties en fonction du critère d’utilité, déterminé de façon objective : seule l’utilité potentielle est prise en compte et non l’utilisation effective de l’équipement. Dans votre situation, la participation aux charges d’ascenseurs des autres cages d’escalier s’explique par le fait que votre parking est commun à chacune d’elle et qu’il vous est possible d’utiliser ces ascenseurs, quand bien même ne seraient-ils pas les plus pratiques pour rejoindre votre logement.
Mandat impératif
Lors de l’assemblée générale, un copropriétaire avait reçu un mandat de la part d’un autre copropriétaire pour le représenter. A la résolution relative au vote du ravalement de l’immeuble, le mandataire a voté « contre » alors même que le mandat mentionnait expressément un vote en faveur des travaux. Ni le syndic, ni le président de séance ne sont parvenu à faire changer d’avis ce copropriétaire. La résolution, finalement adoptée, risque-t-elle d’être annulée pour cela ?
TM (93)
Le mandat est un contrat liant deux personnes, le mandant et le mandataire. Le syndicat et le syndic y sont totalement étrangers de sorte que si la personne qui représente en assemblée générale le copropriétaire absent ne respecte pas les directives fournies, elle engage sa responsabilité mais uniquement envers son cocontractant. Autrement dit, le nonrespect des consignes de vote n’affecte pas la validité de la résolution mais ouvre le droit au copropriétaire mandant d’engager la responsabilité de son mandataire s’il justifie d’un préjudice.
