Covid-19 et copropriété : quelles sont les incidences sur le mandat du syndic ?

L’expiration du mandat du syndic pendant la période de confinement constitue le principal problème de la gestion des copropriétés : impossibilité de convoquer ultérieurement une assemblée générale ou d’appeler les appels de fonds par exemple. Si la copropriété devait être dépourvue de syndic, il appartiendrait alors à un copropriétaire de convoquer lui-même l’assemblée générale, à ses frais avancés, ou de saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’un administrateur provisoire soit désigné  ( Article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Une procédure qu’il serait préférable d’éviter… C’est précisément pour cela que l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par la suite par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020,  a apporté quelques précisions.

Les dispositions qu’elle contient sont limitées dans le temps et ne s’appliquent que pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, laquelle est fixée au 10 juillet

Renouvellement du contrat de syndic

Le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars et l’expiration du délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence « est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient, au plus tard huit mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire"

Quatre dates sont à prendre en compte 

• Le 12 mars
• La fin de l’état d’urgence sanitaire, qui, sauf renouvellement fixée au 10  juillet
• L’expiration d’un délai de deux mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 10 août
• L’expiration d’un délai de huit mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 10 mars 2021

Compte tenu de la situation, les pouvoirs publics ont donc, à titre exceptionnel, prononcé le renouvellement d’office du mandat, aux mêmes conditions, jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale, laquelle doit se tenir au plus tard dans les 8 mois qui suivent la cessation de l’état d’urgence.

Des difficultés d'application du nouveau dispositif

Il est précisé dans l'ordonnance que le mandat est renouvelé « dans les mêmes termes », ce qui sous-entend un contrat à l’identique sur les questions liées à la durée, la rémunération, le nombre de visites ou encore les réunions avec le conseil syndical… L’ordonnance indiquant que ce mandat n’est valable que jusqu’à la prochaine assemblée générale, la durée du contrat est donc d’office différente sur ce point. Mais qu’en est-il des honoraires ?

Si l’on devait respecter les termes de l’ordonnance à la lettre, le montant des honoraires serait reconduit, mais pour une période  bien plus courte. Les pouvoirs publics ont ici revu leur copie en apportant des précisions absentes du texte initial. Ainsi est-il expressément indiqué que la rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, « au prorata de la durée de son renouvellement ». Il faudra donc  ramener les honoraires à la durée réelle du mandat,

Nous avons donc le calendrier suivant :

Les syndics qui ont été désignés avant le 12 mars ou dont le mandat arrive à terme après le 10 août ne sont pas concernés par ce dispositif.

Quels syndics sont concernés par la nouvelle ordonnance ?

Ces dispositions ne s’appliquent pas si l’assemblée générale a désigné un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars. Dans la pratique, cela va surtout concerner les copropriétés dont le mandat du syndic est pluriannuel (2 ou 3 ans par exemple) ou celles dont l’exercice comptable est calé sur la période de chauffe et non l’année civile, les assemblées générales se réunissant alors vers novembre ou décembre. En dehors de ces hypothèses, il est relativement rare de voir une assemblée se tenir en début d’année mais cela n’est pas impossible.

Crédit photo : skeeze de Pixabay 

A jour de l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l'épidémie de covid-19.