Etant donné qu’il n’est pas contesté que le syndic n’avait pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale avant de souscrire des contrats de télésurveillance, que ces contrats dont l’un d’une durée de quinze ans, ne constituent pas des actes relevant de l’administration courante, qu’ils n’ont pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il incombait à la société de télésurveillance en question de vérifier si le syndic avait été préalablement autorisé ou non et ne peut valablement opposer la théorie du mandat apparent.
Le syndic tient son mandat du syndicat en raison de l’acceptation de son contrat par l’assemblée générale. Toutefois, ce mandat n’est pas absolu, loin de là, et des résolutions spécifiques de l’assemblée générale sont nécessaires (réalisation de travaux par exemple).
La théorie du mandat apparent consiste à rendre valables les actes accomplis par un mandataire au motif que son cocontractant avait toutes les raisons de croire que celui-ci disposait des autorisations nécessaires pour agir.
Dans notre affaire, un syndic avait conclu un important marché avec une entreprise de télésurveillance, dont l’un des contrats avait une durée de quinze ans. Or, à aucun moment l’assemblée générale ne s’était prononcée sur le sujet. L’entreprise n’ayant pas été payée, elle intente une action contre le syndicat et se fonde notamment sur la théorie du mandat apparent pour exiger le respect des contrats signés.
Les juges rejettent l’argument. En effet, en raison de l’importance des contrats et de leur durée, l’entreprise aurait dû vérifier si le syndic disposait bien de toutes les autorisations nécessaires pour contracter. En s’abstenant, elle a commis une imprudence qui ne peut être couverte par la théorie du mandat apparent.
Il faut noter que le mandat apparent est une protection pour les tiers de bonne foi et n’empêche nullement le mandat d’engager la responsabilité de son mandataire. Si, dans cette affaire, le syndicat avait été condamné à respecter le contrat conclu avec la société de télésurveillance, la responsabilité du syndic pourrait tout à fait être engagée.
La décision : 
Defaut d autorisation prealable du syndic et conventions conclues avec des tiers.pdf43.93 KB
