I- LES DROITS DU COPROPRIETAIRE SUR SON LOT
L'article 9 de la loi du 10 juillet 19965 est clair : chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Le principe est donc celui d'une liberté totale du copropriétaire sur son lot, à la condition cependant de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. Dans cette dernière hypothèse, l'interprétation du règlement de copropriété sera indispensable pour déterminer si le copropriétaire est effectivement dans son droit.
1 - Les limites du droit d'usage
Si chaque copropriétaire use et dispose de ses parties privatives comme il l'entend, encore faut-il qu'il ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires. Aussi, mélomane faisant partager sa passion de façon trop bruyante, adepte de barbecues sauvages en terrasse ou en jardin (quitte à faire profiter tout le voisinage du menu), cinéphile qui ne jure que par sa dernière installation home cinéma de sorte que vous avez l'impression que Darth Vador et toute sa cohorte s'apprêtent à envahir votre salon... les troubles de voisinage ne manquent pas en copropriété, surtout si vous habitez dans un vieil immeuble à l'insonorisation incertaine. La liberté de tout un chacun de pratiquer l'activité qu'il désire au sein de son logement s'arrête donc bien évidemment aux troubles qu'il est susceptible de causer aux autres occupants de l'immeuble. À titre d'exemple, la pratique excessive d'un instrument de musique peut constituer un trouble de voisinage.
De manière générale, il faut savoir qu'aucun bruit ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité. Le fait, pour une personne, d'être à l'origine d'un tel trouble est puni d'une amende de 450 €. Les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d'autrui sont également punis d'une amende de 450 €.
Que le règlement de copropriété contienne une clause prohibant toute activité susceptible de causer un trouble de voisinage ou qu'il soit muet sur le sujet, vos voisins pourront engager votre responsabilité si vos agissements (tapage nocturne...) leur causent un préjudice.
Un copropriétaire peut également se voir limiter le droit de réaliser chez lui certains travaux qui n'affectent pourtant pas les parties communes... Dès lors que les travaux vont modifier l'aspect extérieur de l'immeuble (changer la couleur des fenêtres ou des volets par exemple), une autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25 est nécessaire. Par ailleurs, le règlement de copropriété peut interdire la pose de carrelage dans les appartements (pour des raisons d'ordre technique, l bâti devant alors supporter une surcharge importante, ou d'ordre acoustique).
2- La possibilité de vendre son lot
Le règlement de copropriété peut-il restreindre la possibilité pour un copropriétaire de vendre son lot ?
Dans la mesure où tout un chacun peut disposer de ses parties privatives, une telle restriction ne saurait
être concevable. Il existe cependant quelques cas très particuliers.
En effet, si les juges ont longtemps sanctionné et considéré comme non écrite toute clause interdisant la vente, par un copropriétaire, de l'un de ses lots (l'exemple type est la chambre de bonne, certains règlements en interdisant la vente séparée), la jurisprudence, dans certaines hypothèses, a apporté quelques tempéraments. Aussi, la clause interdisant précisément la vente séparée des chambres de bonnes des appartements auxquels elles sont rattachées a-t-elle été validée dans un immeuble de prestige. C'est ici le caractère exceptionnel du
prestige de la résidence qui a permis la validité d'une telle disposition. Dans d'autres cas, sa validité même aurait été remise en cause.
En revanche, les clauses qui instaurent un droit de préemption au profit des autres copropriétaires ou qui imposent que le futur acquéreur soit agréé par l'assemblée générale sont illicites.
Un copropriétaire peut donc disposer de son lot comme il l'entend, sauf dans de très rares circonstances motivées par le standing de l'immeuble.
Attention aux limitations imposées par les textes
La loi peut, dans certains cas, restreindre la possibilité pour le copropriétaire de choisir son acheteur.
Ainsi, à titre d'exemple, le bailleur qui entend délivrer un congé pour vente à son locataire doit tout d'abord lui proposer le bien par préférence à tout autre acquéreur. Ce n'est que si le locataire refuse d'acquérir le logement que le propriétaire peut choisir librement son acquéreur1. Notez que le bailleur peut tout à fait vendre son bien sans délivrer de congé : le logement sera vendu occupé, le contrat de location se poursuivant avec le nouveau propriétaire. Dans ce cas, le bailleur demeure libre de choisir son acquéreur, le droit de préemption du locataire ne s'appliquant pas dans cette situation.
De même, dans certaines zones, la commune peut instituer un droit de préemption urbain. Enfin, dans certains cas, les autres copropriétaires sont prioritaires en cas de vente d'une place de stationnement.
3- La possibilité de louer son lot
Corollaire du droit de vendre son lot, celui de le louer. Les réponses sont du même ordre : les limitations au droit pour un copropriétaire de louer l'un de ses lots sont nulles. Ainsi, sont réputées non écrites les clauses qui subordonnent la conclusion du bail à l'autorisation préalable du conseil syndical ou qui imposent un locataire (par exemple, louer le logement au syndicat afin qu'il puisse le mettre à disposition du gardien).
Toutefois, il existe certaines dérogations. Et là encore, c'est le standing de l'immeuble qui va être pris en considération pour apprécier la validité de certaines clauses ou résolutions d'assemblée générale. Ainsi, a été déclarée licite la disposition qui limite le nombre des occupants en vue d'assurer la tranquillité des copropriétaires (les juges avaient statué ici dans une affaire où la résidence comprenait des appartements de grand luxe, en nombre réduit, situés dans un parc de plus de 10 000 m2 avec piscine et solarium).
1' Notez que ce droit de préemption n'existe pas dans certains cas, notamment lorsque le bien est vendu à un parent, jusqu'au quatrième degré inclus, mais sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis (cf. art. 15 Loi 6 juillet 1989).
Même constat donc que pour la vente de son lot : s'il existe une liberté quasi totale de louer son bien à la personne de son choix, celle-ci peut être limitée dans certaines situations exceptionnelles motivées par les caractéristiques de la copropriété.
4- Le libre exercice d'un culte
II s'agit d'un point qui pose régulièrement problème en copropriété. Comment concilier la possibilité pour tout un chacun de respecter les rites de ses croyances avec la destination de l'immeuble ?
Systématiquement, les juges ont refusé de se placer sur l'atteinte aux croyances de l'intéressé pour se focaliser sur la relation contractuelle qui unit un copropriétaire au syndicat via le règlement de copropriété. C'est donc ce document qui, principalement, va servir de fil conducteur en ce domaine.
Ainsi, c'est en se basant sur le contenu du règlement de copropriété qu'un juge a interdit à un copropriétaire d'édifier une cabane sur son balcon à l'occasion de la fête hébraïque de Soukkot. De même, l'exercice d'une activité religieuse dans un local a été interdit en raison des troubles de voisinage qui en résultaient. En l'espèce, les rites pratiqués le week-end et certains jours de la semaine, en nocturne, troublaient la quiétude et le sommeil des résidents par des musiques, chants et incantations ou par des allées et venues bruyantes.
Il ne faut cependant pas penser que les juges empêchent systématiquement tout exercice de culte.
Ainsi, dans une autre affaire, une assemblée générale s'était opposée à l'utilisation de locaux appartenant à une association en lieu de culte et avait refusé l'autorisation de réaliser certains travaux nécessaires affectant les parties communes. Dans la mesure où le règlement de copropriété stipulait que n'importe quel commerce ou artisanat pouvait être exercé dans ces locaux et qu'il n'était pas établi que des nuisances pour le voisinage pouvaient survenir de l'utilisation des locaux en lieu de culte, la résolution de l'assemblée générale a été annulée.
En conclusion, les juges, avant de se prononcer, vérifient si l'exercice du culte est compatible avec le règlement de copropriété ou s'il cause un préjudice aux autres copropriétaires.
5- La possession d'animaux en copropriété
Les amis des bêtes sont nombreux et, qu'ils tiennent de Noé ou d'Androclès, cela ne pose pas forcément de problème. Quoique.
De manière générale, on ne saurait remettre en cause le droit pour tout occupant de détenir un animal familier. D'ailleurs, est réputée non écrite toute clause (que ce soit dans le règlement de copropriété ou dans un contrat de location, par exemple) tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation. Toutefois, cette disposition ne concerne que les animaux familiers, lesquels ne sont pas définis par les textes. De manière générale, on peut penser qu'il s'agit d'animaux de compagnie (chien, chat...) qu'il est d'usage d'avoir chez soi et dont la détention n'est pas prohibée. En effet, la France a ratifié plusieurs conventions internationales ayant pour objet d'interdire le commerce et, en conséquence, la possession d'animaux appartenant à des espèces protégées (lémuriens, grands félins...).
Toutefois, il est possible d'interdire la détention d'animaux dangereux de par leur comportement, notamment les chiens d'attaque tels que les pit-bulls.
En fait, la situation peut se compliquer dans deux hypothèses : lorsque les animaux détenus sont source d nuisances et lorsque la bestiole en question apparaît quelque peu exotique.
Ainsi, la liberté d'avoir un animal de compagnie trouve ses limites dans le comportement de celui-ci.
C'est notamment le cas lorsque notre ami à quatre pattes est à l'origine de bruits, d'odeurs... Le propriétaire pourra alors voir sa responsabilité engagée. Si l'on ne lui demande pas de se débarrasser de l'animal en question (sauf s'il s'agit d'une espèce protégée), il devra prendre toutes les précautions nécessaires pour faire cesser les troubles existants, ce qui, en pratique, peut se traduire par l'obligation de se séparer de certains de ces compagnons (exemple d'un copropriétaire ayant chez lui un très grand nombre de chats causant des problèmes d'odeurs et, plus généralement, d'hygiène).
L'autre problème concerne l'engouement des Français pour les NAC (nouveaux animaux de compagnie) : araignées, serpent... À cet égard, il est intéressant de noter qu'un bail a été résilié en raison de la détention, par le locataire, d'un serpent. Certes, on ne saurait imposer à un copropriétaire un déménagement, mais il n'est pas exclu que sa responsabilité soit engagée si la possession de NAC cause un préjudice (araignée exotique qui s'échappe de l'appartement...).
En conclusion, la possibilité de détenir un animal est très large, mais est limitée à la nature même de votre compagnon et aux troubles de jouissance dont il peut être l'origine.
II- LES OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
Les copropriétaires ont de nombreuses obligations, toutes de nature différente. La principale concerne le paiement des charges. À défaut, il encourt les différentes procédures que peut entreprendre le syndic (mise en demeure, assignation, saisie immobilière dans des cas extrêmes en raison du montant de la dette...).
Une autre, non moins importante, consiste à respecter les dispositions du règlement de copropriété. En effet, ce document est conventionnel : cela signifie qu'il lie de façon contractuelle tous les copropriétaires entre eux. Autrement dit, celui qui n'en respecte pas les termes engage sa responsabilité vis-à-vis des autres copropriétaires, mais également envers le syndicat lorsque le trouble causé est collectif (appropriation d'une partie commune, travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble...).
Le respect du règlement de copropriété entraîne donc pour le copropriétaire l'obligation de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble. Parallèlement à cela, le copropriétaire doit bien évidemment respecter les résolutions de l'assemblée générale.
Enfin, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit (locataire...) ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale. Pour cela, il est nécessaire d'informer, par LRAR, au moins huit jours à l'avance, les copropriétaires de la date de réalisation des travaux, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité (impossibilité d'utiliser la salle de bain pendant plusieurs jours par exemple, interruption de la fourniture en eau chaude...). Celle-ci est à la charge de l'ensemble des copropriétaires et est répartie de la même façon que le coût des travaux.
Les textes limitent les travaux pour lesquels les copropriétaires sont tenus de laisser l'accès de leurs parties privatives. Pour autant, bien que cette liste soit limitative, elle recoupe un grand nombre de situations. Ainsi, sont concernés :
-
les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
-
les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
-
la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement ;
-
la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
-
les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;
-
les travaux nécessaires en vue de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau ;
-
les travaux d'amélioration, de transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, d'adjonction d'éléments nouveaux, d'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou de création de tels locaux.
Curieusement, les simples travaux d'entretien votés à la majorité de l'article 24 ne sont pas prévus.
Autrement dit, dans cette hypothèse, le copropriétaire n'étant pas obligé de laisser l'accès à ses parties privatives, il faudra saisir le juge pour obtenir l'autorisation d'entrer dans le logement.
Indépendamment de ces obligations, le copropriétaire est tenu au respect des règles de civisme et de vie en société et doit s'abstenir de tout acte qui y serait contraire (activité pouvant nuire aux autres copropriétaires, comportement agressif...).
III- L'ACCES AUX PIECES JUSTIFICATIVES DES CHARGES
Les copropriétaires ne peuvent pas avoir un rôle actif dans la gestion du syndicat, ce point relevant du syndic et du conseil syndical. Toutefois, ils peuvent contrôler les charges qui leur sont réclamées.
Ainsi, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture ou d'exploitation, la quantité consommée et le prix, unitaire ou forfaitaire, de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins pendant une journée. La convocation l'assemblée générale doit d'ailleurs rappeler les modalités de consultation de ces pièces justificatives, décidées lors de l'assemblée précédente à la majorité de l'article 24.
Notez que les textes ne prévoient pas la possibilité pour les copropriétaires de prendre copie des documents en question, alors que cela est possible pour les membres du conseil syndical : il s'agit d'une simple mise à disposition. Un syndic serait donc en droit de refuser toute photocopie, même supportée par le copropriétaire. Par ailleurs, ce droit d'accès ne concerne que les justificatifs des charges : un copropriétaire ne peut donc demander à prendre connaissance d'autres types de documents.
La question s'est posée sur les conséquences que pouvait entraîner le défaut de mise à disposition des pièces justificatives. Un copropriétaire qui n'aurait pu exercer ce droit pourrait demander l'annulation des résolutions de l'assemblée générale ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles de lui incomber 2.
2 CA Paris, 11 septembre 1992.
IV-L'EXERCICE D'UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLE EN COPROPRIETE
L'exercice d'une activité professionnelle est souvent source d'interrogations et de litiges.
D'interrogations, car se pose la question de savoir si, de manière générale, le copropriétaire peut exercer ou non l'activité projetée et, dans l'affirmative, dans quelles conditions. De litiges, car, parfois, l'exercice d'une profession peut occasionner des troubles de jouissance pour les autres résidents.
Avant toute chose, il est indispensable de vérifier s'il est possible d'exercer une activité déterminée. Cela, seul le règlement de copropriété pourra vous le dire.
1 - L'existence de locaux commerciaux
Lorsque la copropriété est dotée de locaux commerciaux (généralement situés en rez-de-chaussée) la question de la possibilité d'exercer une activité professionnelle ne se pose pas. Toutefois, encore faut-il que l'activité projetée soit conforme au règlement de copropriété. Par ailleurs, même autorisée une activité peut se voir interdite si son exercice cause un préjudice aux autres copropriétaires (bruit...).
Généralement, lorsque la copropriété comprend des locaux commerciaux, les règles de répartition des charges en tiennent compte (pose d'un compteur spécifique, clause d'aggravation de charges...).
En fait, c'est lorsqu'un copropriétaire souhaite exercer une activité professionnelle dans son local d'habitation que les difficultés peuvent survenir.
2- Clause d'habitation bourgeoise
II s'agit d'une clause stipulant que les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, c'est-à- dire réservés à l'habitation. Toutefois, elles admettent l'exercice de certaines professions, libérales notamment, voire l'exploitation d'un commerce, mais, dans ce dernier cas, un local spécifique doit y être affecté.
En fait, le principal problème de cette clause est son interprétation : doit-elle être restrictive ou, au contraire, relativement souple ? Il n'y a malheureusement pas de certitude en ce domaine. Ainsi, à titre d'exemple, une activité de bureau a été jugée incompatible avec la clause d'un règlement de copropriété qui ne tolère que les professions libérales3 alors que l'installation d'un lieu de culte dans une résidence dont le règlement de copropriété n'admet que l'exercice de commerce a été autorisée4.
3- Clause d'habitation exclusivement bourgeoise
Contrairement à la clause d'habitation bourgeoise, celle-ci prohibe toute activité professionnelle,
qu'elle soit libérale ou commerciale. En fait, les lots sont exclusivement à usage d'habitation.
3 ÇA Paris, 4 février 1999.
4 Civ. III, 20 juillet 1994, Ass. Foyer Culturel Myriam Zana c/ Synd. des copr. du 10, rue Barye à Paris.
Par conséquent, si une activité commerciale est exercée malgré une telle disposition, il ne peut s'agir que d'une simple tolérance ne conférant aucun droit au copropriétaire concerné, le syndicat pouvant alors demander à ce que l'activité cesse.
4- Clause interdisant l'exercice de certaines activités
Ce type de clause n'interdit pas l'exercice de toute activité, mais seulement d'activités bien déterminées. Cela signifie que celles qui ne sont pas expressément interdites peuvent être exercées.
Ainsi peut-on trouver des clauses interdisant les commerces qui en raison de leur nature, du bruit ou des odeurs qu'ils engendrent sont susceptibles de causer un trouble de jouissance aux résidants (restaurants...).
Si l'interdiction vise en général à préserver la tranquillité des occupants, il se peut qu'elle soit motivée uniquement en raison du caractère de grande classe de l'immeuble. Certaines activités, qui pourraient être tout à fait licites dans une autre résidence, deviennent alors illicites. C'est le cas pour l'installation de sex-shops ou, dans un registre moins marginal, d'un centre de jeux informatiques collectifs.
De manière générale, il est nécessaire de vérifier si l'activité en question engendre effectivement des troubles de voisinage. À titre d'exemple, un règlement de copropriété autorisait l'exercice de tout commerce à condition qu'il ne gêne pas les autres copropriétaires par les « trépidations, le bruit, l'odeur ou la chaleur». L'installation d'un commerce alimentaire avec cuisson a pourtant été validée, car aucun de ces troubles n'était caractérisé. De même, le syndicat ne peut interdire une activité si aucun inconvénient anormal n'est causé au voisinage. A contrario, et bien que cela puisse paraître paradoxal, un activité, pourtant autorisée par le règlement de copropriété, peut être interdite lorsque son exercice
cause un préjudice (bruit, odeur...) aux copropriétaires.
5- Clause imposant l'exercice d'une activité déterminée
Certains règlements de copropriété précisent que seule une activité professionnelle déterminée, le plus souvent commerciale, peut être exercée. La validité même de ce type de dispositions est sujette à controverse. Si, auparavant, ces clauses étaient valables, la jurisprudence semble désormais se prononcer pour leur caractère illicite. Par conséquent, si le règlement de copropriété peut interdire certaines activités commerciales, notamment au regard de la destination de l'immeuble (sex-shop...) ou de troubles qui peuvent en résulter (restaurant...), il ne peut imposer l'exercice d'une activité précise.
6- Clause de non-concurrence
II s'agit de la clause qui interdit à un copropriétaire d'exercer une profession libérale déjà pratiquée dans la copropriété, ou d'ouvrir un commerce vendant des articles similaires à ceux vendus par un autre copropriétaire. Par exemple, un médecin ne pourra s'installer qu'après l'accord de celui qui exerce déjà cette profession dans la copropriété.
De telles dispositions sont illicites, car elles entravent la liberté des copropriétaires et sont étrangères à la destination de l'immeuble.
7- Les troubles de voisinage liés à l'exercice d'une activité
II ne faut pas perdre de vue que même autorisée, l'activité en question ne doit causer aucun trouble de jouissance aux autres copropriétaires (bruits, odeurs...).
Ainsi, à titre d'exemple, l'exploitation d'une boulangerie, autorisée par le règlement de copropriété, occasionnait des bruits nocturnes qui excédaient de beaucoup la mesure de ce que les usages peuvent obliger à supporter entre voisins. L'exploitant n'ayant pas réalisé les travaux permettant d'atténuer ces troubles, il a dû indemniser les copropriétaires et cesser son activité.
V-LES DROITS ET OBLIGATIONS DU COPROPRIETAIRE
Dès lors que l'activité est autorisée et qu'elle n'est pas à l'origine de troubles de voisinage, le copropriétaire a, sur son lot, les mêmes droits que n'importe quel autre copropriétaire.
Il est donc libre de louer son local commercial à une tierce personne ou de procéder à des aménagements internes s'il le souhaite. Bien évidemment, une autorisation préalable de l'assemblée générale sera nécessaire s'il porte atteinte à des parties communes (mur porteur...).
Deux cas peuvent toutefois donner lieu à discussion et faire l'objet de litiges : la pose d'enseignes professionnelles et la domiciliation d'entreprise.
1- Les plaques et enseignes professionnelles
Une question se pose fréquemment, à savoir celle de l'installation de plaques professionnelles ou d'enseignes publicitaires. Certaines juridictions ont estimé que l'installation d'une plaque professionnelle ne nécessitait pas forcément une autorisation de l'assemblée générale dès lors que l'exercice de la profession est autorisé et que l'apposition de ladite plaque ne nuit pas à l'esthétique de l'immeuble. Mais, là encore, par mesure de sécurité, il peut être préférable de demander une autorisation de l'assemblée générale, laquelle statuera à la majorité de l'article 25 puisque la plaque affecte l'esthétisme et l'aspect extérieur de l'immeuble.
En ce qui concerne l'enseigne, de par ses caractéristiques (taille, enseigne lumineuse...), il est nécessaire de solliciter une autorisation de l'assemblée générale (toujours à la majorité de l'article 25).
2- La domiciliation d'entreprises
Un particulier peut domicilier le siège social de son entreprise dans son local d'habitation pour cinq an maximum. Par ailleurs, il est possible d'exercer une activité professionnelle ou commerciale, dans une partie d'un local à usage d'habitation à condition que cette activité soit exercée par les seuls occupants du local, que celui-ci constitue leur résidence principale et, surtout, que ne soient reçues ni clientèle, ni marchandises. Toutes ces conditions sont cumulatives.
VI- ACTIVITE PROFESSIONNELLE ET CLAUSE D'AGGRAVATION DE CHARGES
L'exercice d'une activité professionnelle peut-elle entraîner une majoration des charges de copropriété ? Il est vrai qu'un dentiste situé dans un étage élevé contraint sa clientèle à utiliser davantage l'ascenseur que dans le cadre d'un usage normal.
Dans certains cas, la clause d'aggravation de charges ne constitue en fait qu'une disposition imposant à un copropriétaire de réparer le préjudice qu'il a causé (dégradation des parties communes par exemple).
A moins que la clause ne figure déjà dans le règlement de copropriété, son insertion devra être votée en assemblée générale à l'unanimité du syndicat.
Pour la calculer, plusieurs éléments sont à prendre en compte : usure des tapis et autres revêtements de sol, utilisation accrue de l'ascenseur, mise en route plus fréquente de la minuterie, augmentation de la consommation d'eau...
