Les nouveaux droits des copropriétaires

L’ordonnance de 2022 a créé au sein de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-11 ainsi libellé :

« Lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le syndic transmet à chaque copropriétaire la facture établie dans les conditions prévues à l'article L. 2224-12-1 du code général des collectivités territoriales ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l'eau qui lui ont été adressées, concomitamment à la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes ou, à défaut, au moins une fois par an. »

Cet article impose au syndic une obligation d’information portant sur deux points, le prix et la qualité de l’eau. Le gestionnaire reçoit une facture globale émise par le service public de l’eau et de l’assainissement comprenant :

  • l'abonnement, correspondant à la partie fixe de la facturation ;
  • la consommation, correspondant à la partie variable de la facturation en fonction du volume consommé par l'abonné. La facture doit faire apparaître le prix unitaire hors taxes, le montant hors taxes et le taux de T.V.A. applicable. Pour les rubriques dont le montant est fonction du volume consommé, ce volume doit figurer en face de chacune des rubriques et sous-rubriques concernées. La facture mentionne également le montant global hors taxes et toutes taxes comprises[2]. Dans la mesure où l’abonné est le syndicat des copropriétaires, l’abonnement et la consommation correspondent à ceux du compteur général.

Concernant la qualité de l’eau, les données transmises doivent comprendre notamment[3] :

  • les résultats de l'analyse des prélèvements effectués et leur interprétation sanitaire faite par le directeur général de l'agence régionale de santé ;
  • les synthèses commentées que peut établir le directeur général de l'agence, sous la forme de bilans sanitaires de la situation pour une période déterminée.

Cette information est effectuée auprès de l’abonné au moins une fois par an à l’occasion de la facturation[4].

Le syndic est donc en possession de toutes les données requises et est en capacité de les transmettre aux copropriétaires.

L’article 24-11 précité impose la communication de ces documents (facture et résultats d’analyse de la qualité de l’eau) à l’occasion de la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes. Toutefois, avec le développement des Extranet, rien n’interdit de le mettre directement en ligne et d’en informer les copropriétaires.

Les questions à aborder au conseil syndical

Il est nécessaire que le conseil syndical aborde ces sujets avec le syndic pour fixer les modalités de mise en œuvre de cette obligation. Par ailleurs, selon la taille des résidences, les structures tarifaires, la périodicité des relevés… La facture peut être complexe et comporter plusieurs pages. Si une synthèse existe, et à la condition que les informations qui y figurent soient suffisantes, il est possible de voir avec le syndic pour que seul ce document soit communiqué aux copropriétaires, et non la facture entière. Toutefois, il s’agit d’un arrangement avec les textes, l’article 24-11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant une transmission pure et simple de la facture reçue, et non d’une partie de celle-ci.

Il peut également être demandé au syndic à quel moment il reçoit ces documents de la compagnie des eaux, ceci afin d’envisager leur communication auprès des copropriétaires lors du prochain appel de fonds. Cela permet ainsi une certaine réactivité et une transmission rapide sans avoir à attendre l’assemblée générale, laquelle peut se tenir plusieurs mois après.

Cette prestation ne donne pas lieu pour le syndic à une rémunération complémentaire dans la mesure où elle n’est pas visée expressément par l’annexe du décret du 17 mars 1967 fixant la liste limitative des prestations exceptionnelles. En conséquence, les frais de reprographie y afférents sont inclus dans la rémunération forfaitaire.

Le cas des copropriétaires bailleurs

L’ordonnance de décembre 2022 a également créé un article 6-3 au sein de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, lorsque le logement loué est situé dans en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les informations qu'il a reçues par le syndic. Cette communication doit être faite concomitamment à l’envoi du décompte de charges ou, à défaut, au moins une fois par an.

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[1] Ordonnance n° 2022-1611 du 22 décembre 2022 relative à l'accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine.

[2] Art. 2 et 4 Arrêté du 10 juillet 1996 relatif aux factures de distribution de l'eau et de collecte et de traitement des eaux usées (NOR : FCEC9600130A).

[3] Art. D. 1321-103 Code de la santé publique.

[4] Art. 8 Arrêté du 10 juillet 1996 précité.