Pour que cette désignation soit valable, il est toutefois nécessaire que le syndic ait joint son contrat à la convocation afin que les copropriétaires puissent en prendre connaissance et se prononcer dessus en toute connaissance de cause.
La durée du mandat du syndic
La durée du mandat du syndic est librement déterminée par l'assemblée générale, mais elle ne doit en aucun cas être supérieure à trois ans. Hormis ce plafond maximum, tout est possible : vous pouvez élire votre syndic pour 18 mois, deux ans…
De manière générale, nous déconseillons d'opter pour une durée trop longue. En effet, si vous n'êtes pas satisfaits de la gestion de votre syndic, vous ne pourrez en changer rapidement.
Il est donc préférable d'opter pour une durée relativement brève (un an par exemple). Son mandat pouvant alors remis en cause régulièrement, il est fort possible que votre syndic soit alors plus attentif à la qualité de sa gestion.
Par ailleurs, il convient d'être très attentif sur la question de la durée. En effet, de nombreux contrats contiennent des clauses prévoyant que le mandat est de plein droit prorogé jusqu'à la prochaine assemblée générale appelée à statuer sur les comptes. Or, une telle disposition n'est pas valable : la durée du contrat s'entend de façon stricte, "calendaire".
Par conséquent, si un syndic est élu le 15 mars pour une durée d'un an, son contrat s'achèvera le 15 mars de l'année suivante et l'assemblée générale devra être convoquée avant cette date, sous peine de nullité.
C'est pourquoi il faut être très vigilant sur ce point et se demander si, compte tenu du contexte, la prochaine assemblée générale pourra se tenir à la même période. Dans la négative, il est préférable de prévoir alors une durée de mandat de 13 ou 14 mois par exemple.
Le contrat de syndic
Si le contenu du contrat est libre, tout n'est cependant pas permis. En effet, il peut arriver que l'on y trouve des clauses abusives. Il s'agit de clauses ayant pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Identifier une clause abusive requiert une lecture attentive du contrat de syndic. Ne vous attendez pas à ce que cette clause vous apparaisse du premier coup d'œil. Il s'agit de vérifier si le contrat ne crée pas un déséquilibre entre les droits du syndicat et ceux du syndic.
Il peut s'agir, à titre d'exemple, de la clause qui impose le compte unique, qui fait supporter des frais de transmission des archives en cas de changement de syndic ou qui permet au syndic de mettre fin à son contrat en cours de mandat sans prévoir une telle possibilité pour le syndicat.
Il ne faut pas hésiter à négocier le contrat durant l'assemblée générale et à demander la suppression des dispositions en question. Vous trouverez la recommandation n°96-01 de la Commission des clauses abusives ici.
Un arrêté de mars 2010 engage les professionnels. Cet avis fixe la liste des prestations devant impérativement relever de la gestion courante et ne pouvant faire l'objet d'une facturation supplémentaire. Vous trouverez ce texte ici.
