La responsabilité contractuelle ou extra contractuelle du syndicat
La responsabilité du syndicat est engagée dès lors qu'il est à l'origine d'un préjudice subi par des tiers ou des copropriétaires. Ainsi, il peut être condamné pour troubles de voisinage en cas de travaux de construction par exemple, engager sa responsabilité lorsque la tenue d'une mauvaise comptabilité fait apparaître au débit d'un copropriétaire une dette depuis longtemps acquittée ou lorsque des travaux ont des conséquences sur les conditions de jouissance des parties privatives d'un copropriétaire (diminution de l'ensoleillement...)
Le syndicat peut cependant s'exonérer s'il arrive à démontrer que le dommage résulte, soit du fait d'un tiers, soit d'une faute de la victime.
Notez:le syndicat est également responsable des dommages causés par son personnel. Ainsi sera-t-il condamné si le concierge est à l'origine d'un dommage envers un copropriétaire ou une tierce personne (visiteur glissant dans l'escalier à cause de la présence d'outils laissés dans les parties communes…)
La responsabilité de l'article 14 de la loi de 1965
Les seules façons pour le syndicat de s'exonérer sont de démontrer la faute de la victime, la force majeure ou le fait d'un tiers. Rappelons qu'en droit, la force majeure est un événement extérieur (qui n'a donc pas pour origine un fait du syndicat), imprévisible et insurmontable.
La mise en cause du syndicat permet à la victime d'être indemnisée sans rechercher qui est le réel auteur de la faute à l'origine du dommage. En effet, bien souvent, le syndicat pourra se retourner contre le responsable. Ce sera, par exemple, la concierge si elle a mal exécuté son contrat de travail, le syndic si des travaux votés n'ont pas été réalisés…
Notez: cependant que le syndic qui a averti l'ensemble des copropriétaires, soit individuellement, soit au cours d'une assemblée générale, des conséquences que pourrait avoir une situation donnée est exonéré de sa responsabilité. Le syndicat ne pourra en aucun cas se retourner contre lui.
