La non-restitution du dépôt de garantie constitue l’un des principaux litiges en matière locative. Petit tour d’horizon sur les règles applicables en la matière.
Le principe
Le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois qui suivent la remise des clés au bailleur. A défaut, il produit des intérêts au bénéfice du locataire à partir de l’arrêté des comptes. Toutefois, le bailleur peut y effectuer des retenues.
Les retenues effectuées sur le dépôt de garantie
Vous pouvez déduire du dépôt de garantie des sommes vous restant dues ou dont votre locataire pourrait être tenu, comme par exemple, le paiement de la taxe d’habitation qui vous serait demandé directement après le départ de votre locataire, des impayés de loyers, une régularisation des charges… Toutes les sommes retenues sur le dépôt de garantie doivent obligatoirement être justifiées.
C’est en comparant l’état des lieux d’entrée avec celui de la sortie que vous pourrez mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incomberait à votre locataire.
Ne pas oublier :
1 les réparations dues à de la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du fait du temps, ne sont pas récupérables sur le locataire ;
2 sans état des lieux de sortie contradictoire, c’est-à-dire signé par les deux parties ou établi par un huissier, aucune retenue n’est possible sur le dépôt de garantie.
Afin d’éviter les contentieux lors de la restitution du dépôt de garantie, nous vous conseillons de vous montrer vigilant lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée et surtout à la sortie. Il faut être le plus précis possible quant à l’état des équipements, des revêtements, des installations, du sol au plafond.
Attention !
Nous vous rappelons que le locataire ne doit supporter que les menues réparations et celles d’entretien courant ; les autres incombent au bailleur. De plus, comme il l’a été dit, les réparations résultant de la vétusté ne sont pas imputables au locataire. Par conséquent, sauf dégradation volontaire, le locataire n’a pas à remettre le logement à neuf lors de son départ.
Si aucune dégradation n’est mentionnée sur l’état des lieux de sortie, vous ne pourrez effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie au titre des réparations locatives.
Attention !
Si vous avez acheté le logement loué, il vous appartient de restituer le dépôt de garantie, même si c’est le précédent propriétaire qui l’a effectivement perçu. Rien ne vous empêche d’en demander ensuite le remboursement à votre vendeur. Vérifiez si l’acte de vente ne contient aucune disposition sur le sujet.
Nature des pièces justificatives : factures ou devis ?
C’est une question qui fait toujours débat. La jurisprudence est d’ailleurs fluctuante en la matière même si, dernièrement, dans un arrêt de mars 2009, la Cour de cassation semble indiquer qu’une facture est nécessaire.
Pourtant, entre une facture et un devis, la différence est de taille. Dans un cas, vous seriez tenu de réaliser les travaux avant de demander leur remboursement, alors que dans l’autre cas, vous réclameriez une somme pour des réparations qui n’auront pas encore été effectuées.
Dans tous les cas, nous vous recommandons, afin d’éviter tout risque de contentieux, de communiquer à votre locataire des factures et non de simples devis. Cela vous permettra d’entretenir correctement votre logement et d’éviter qu’il ne se dégrade, ce qui pourrait nuire à une
nouvelle location.
Le problème de la régularisation des charges en copropriété
Le départ d’un locataire ne coïncide pas forcément avec l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Or, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Pourtant, en toute bonne foi, il ne peut procéder à la régularisation des charges, l’assemblée générale ne s’étant pas prononcée sur le sujet. C’est pourquoi il est admis qu’un bailleur puisse conserver une partie du solde du dépôt de garantie (entre 20% et 25%). Une fois les comptes approuvés, il restituera au locataire la somme trop versée ou, au contraire, lui demandera un complément.
La contestation de la retenue du dépôt de garantie
Si votre locataire conteste le montant retenu sur son dépôt de garantie, notre conseil est de tenter une résolution à l’amiable. Répondez le plus rapidement possible, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ne laissez pas s’envenimer les choses, même si vous pensez être dans votre bon droit.
Votre locataire ou vous-même aurez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation, dans le cadre d’une démarche de résolution amiable du conflit.
Cette commission est saisie par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à son secrétariat, qui devra indiquer les nom, qualité et adresse des parties, ainsi que l’objet du litige. Elle se compose, en nombre égal, de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires.
A défaut de conciliation, les parties auront la possibilité de soumettre leur différend au juge de proximité dans le ressort duquel se situe le logement. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire.
Une précision
A partir du 1er janvier 2013, les compétences du juge de proximité seront transférées au juge d’instance.
