Bien que plus rare dans la pratique, elle constitue une option intéressante lorsque la copropriété est étendue sur une grande superficie ou lorsque sa résidentialisation, avec l’installation de clôtures et de portails automatiques, s’avère beaucoup trop coûteuse, voire impossible. C’est pour en faciliter la mise en place que le législateur a diminué la majorité requise en assemblée générale. Cependant, la vidéosurveillance demeure complexe à mettre en œuvre, nécessitant parfois d’accomplir diverses démarches administratives.
La majorité requise
Sont votés à la majorité de l’article 24 « les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants » (Art. 24-II-a Loi du 10 juillet 1965). Cette rédaction, introduite par la loi ALUR de 2014, a remplacé l’ancienne loi qui soumettait à la majorité de l’article 25 « les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » (Ancien art. 25 al. n Loi du 10 juillet 1965.
Les travaux de préservation de la santé et de la sécurité ont ainsi remplacé ceux ayant pour objet la prévention des atteintes aux personnes et aux biens, ces derniers étant d’ailleurs absents de la nouvelle rédaction. Bien que cette dernière soit perfectible, il en ressort que les travaux de sécurisation de l’immeuble, telle l’installation d’une vidéosurveillance, relèvent de la majorité de l’article 24, l’ancienne disposition ayant été purement et simplement remplacée par la nouvelle et déplacée au sein d’un autre article de la loi.
Existence d’une restriction : l’atteinte à la vie privée
Si l’installation de caméras peut librement être votée en assemblée générale, encore faut-il ne pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. Il a ainsi été jugé que l’installation d’un système de vidéosurveillance permettant d’observer la circulation de toutes personnes se rendant dans les différents appartements de l’immeuble « constituait une atteinte indiscutable à l’intimité des occupants de ces divers appartements. Dès lors est-il porté une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, laquelle ne pouvait être acceptée que par l’unanimité des copropriétaires3» (Cour d'appel de Paris, 4 nov. 2009 ).
Par conséquent, dès lors qu’une caméra est susceptible de filmer une partie privative, la porte d’entrée notamment, l’unanimité est requise. De même, la caméra installée par un copropriétaire, à ses frais, constitue un trouble manifestement illicite justifiant sa dépose dans la mesure où les parties communes sont filmées sans le consentement des autres copropriétaires (Cour de cassation, 3ème civ., 11 mai 2011 ) . L’installation d’un système de vidéosurveillance doit donc se faire avec un minimum de précautions afin d’éviter toute atteinte à la vie privée.
La saisine de la CNIL
En parallèle, il est conseillé au syndic de se rapprocher de la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL) afin d’avoir un état des démarches administratives à accomplir. Les formalités à respecter seront différentes selon que la copropriété est ouverte au public ou non. Dans le premier cas, une information des personnes étrangères à la résidence devra être effectuée et une autorisation préfectorale est requise. Dans le second, une déclaration à la CNIL est suffisante. Toutefois, par souci de sécurité, il est préférable de se rapprocher de cet organisme le plus en amont possible afin d’avoir le temps, le cas échéant, de procéder aux démarches complémentaires nécessaires.
La transmission des images aux forces de l’ordre
L’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, décider de la transmission des images aux services chargés du maintien de l’ordre. Les images susceptibles d’être transmises ne doivent concerner ni l’entrée des habitations privées, ni la voie publique. Cette transmission s’effectue en temps réel, dès que les circonstances l’exigent et pour une durée strictement limitée au temps nécessaire à l’intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationales ou, le cas échéant, des agents de la police municipale. En cas d’urgence, la transmission des images peut être décidée par les services de la police ou de la gendarmerie nationale ou, le cas échéant, par les agents de la police municipale, à la suite d’une alerte déclenchée par le syndic. Une convention, conclue avec le préfet, doit préciser les modalités de ce transfert et être signée par le maire lorsque les images sont transmises aux services de police municipale. D’une durée d’un an, elle est renouvelable par reconduction expresse, ce qui suppose, le cas échéant, un vote annuel de l’assemblée générale sur le sujet.
Par ailleurs, un affichage sur place informant de l’existence du système de prise d’images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l’ordre doit être effectué. Les modalités de mise en œuvre de cette obligation doivent être précisées dans la convention (Art. L. 126-1-1 et R. 127-8 Code de la construction et de l’habitation ).
Pour en savoir plus rendez-vous sur le site de la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés CNIL - www.cnil.fr
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