Les convocations pour une assemblée générale
Vous venez d’être convoqué pour votre prochaine assemblée générale. Toutefois, certains copropriétaires sont actuellement en congés et n’auront pas reçus la convocation en temps utile. Cela aura-t-il une incidence sur la validité de l’assemblée générale ?
La convocation doit être notifiée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée générale. Toutefois, si, d’ordinaire, les délais commencent à courir à compter de la réception effective du courrier, il en va autrement en copropriété. Ici, on ne prend en compte que la date de la première présentation du courrier. Ainsi, le délai de vingt et un jours commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Peu importe que celui-ci soit présent ou non.
Le quorum en assemblée générale
Notre assemblée générale vient de se tenir. Président de séance, j’ai demandé à ce que celle-ci soit reportée au regard du faible nombre de copropriétaires présents ou représentés. Le syndic a refusé en indiquant qu’il fallait procéder normalement aux votes des résolutions. A-t-il eu raison ?
Tout à fait : contrairement à ce que pensent beaucoup de personnes, il n’existe pas de quorum en copropriété. De fait, même si peu de copropriétaires étaient présents, l’assemblée générale devait se tenir, ce faible nombre n’affectant nullement la validité de cette réunion mais rendant uniquement plus difficile, voire impossible, le vote de certaines résolutions.
Validité des mandats
Lors de notre assemblée générale, vous avez constaté que les mandats détenus par certains copropriétaires ne contenaient aucune indication, que ce soit en termes de désignation du mandataire ou de directives pour les votes de chaque résolution. Est-ce possible ?
Le mandat peut tout à fait être simple, c’est-à-dire ne contenir aucune indication de vote, laissant ainsi le mandataire voter selon ce qui lui paraît le mieux en fonction des intérêts de son mandant. Mais il est également possible de délivrer un mandat impératif : ici, le copropriétaire aura préalablement indiqué dans quel sens son mandataire devra se prononcer (POUR la désignation du syndic, CONTRE la réalisation de certaines travaux…).
Par ailleurs, le mandat peut tout à fait être blanc, c’est-à-dire ne pas mentionner le nom du mandataire. De nombreux copropriétaires-bailleurs agissent de la sorte : ne vivant pas sur place, ils ne connaissent pas forcément les noms des autres résidents. Dans ce cas, il est préférable de mettre ces mandats de côté et de demander au président du conseil syndical de les distribuer lui-même. Il ne faut en aucun cas que ces mandats soient distribués par le syndic : celui-ci pouvant influer sur le sens du vote en choisissant les mandataires, l’assemblée générale pourrait alors être annulée.
Lors de notre dernière assemblée générale, j’ai constaté qu’un copropriétaire détenait quatre mandats à lui seul. La limite n’est-elle pas de trois ?
La limite est effectivement de trois mandats. Toutefois, un copropriétaire peut détenir quatre mandats, ou plus, dès lors que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat. La situation peut paraître paradoxale puisqu’un copropriétaire peut tout à fait ne détenir que deux mandats et représenter plus de 5% des voix. En fait, cette règle a été établie pour ne pas pénaliser la représentation des copropriétaires dans les petites résidences (où le seuil de 5% est très rapidement atteint) et, en même temps, éviter qu’une seule et même personne ne détienne trop de pouvoirs et ne puisse imposer ses décisions ou constituer une minorité de blocage.
Le procès verbal
Votre assemblée générale s’est déroulée il y a maintenant près de trois mois et le syndic n’a toujours pas procédé à l’envoi du procès-verbal. Cela n’est il pas problématique ?
Le syndic doit envoyer, par lettre recommandée avec accusé de réception, le procès-verbal de l’assemblée générale dans les deux mois qui suivent la tenue de cette dernière. Une fois le procès-verbal reçu, les copropriétaires opposants ou absents auront deux mois pour contester la validité des résolutions votées en assemblée générale. Le fait de ne pas communiquer le procès-verbal est très ennuyeux car il rend l’ensemble des décisions prises perpétuellement attaquables, du moins dans la limite de dix ans. Il n’est donc pas dans l’intérêt du syndic de tarder car cela ne relève pas d’une bonne sécurité juridique et l’empêche par ailleurs d’exécuter certaines délibérations.
Les votes sur les travaux
Lors de notre assemblée générale, nous avons voté la réalisation de travaux d’amélioration de l’ascenseur. Or, pour cela, nous n’avions qu’un seul et unique devis. Malgré mes remarques à ce sujet, l’assemblée générale a voté en faveur de ce devis. Puis-je m’opposer à cette décision ?
La convocation de l’assemblée générale doit contenir les différents contrats et devis en cas de réalisation de travaux, et ce pour la validité même de la résolution. Autrement dit, si toutes ces informations n’ont pas été jointes à la convocation, il est possible de faire annuler la décision de l’assemblée générale. Cependant, pour cela, il faut également qu’une mise en concurrence soit obligatoire. Si l’assemblée générale a fixé un montant de travaux au-delà duquel la consultation de plusieurs entreprises est requise, le syndic a commis une faute en ne fournissant qu’un seul devis et, effectivement, la résolution peut être annulée. En revanche, dans le cas contraire, si aucune somme de ce type n’a été fixée, aucun recours n’est possible.
