Cela a mis fin à certaines pratiques des syndics consistant à augmenter automatiquement le montant des appels de fonds sans autorisation préalable de l’assemblée générale, celle-ci étant convoquée plusieurs mois après la clôture de l’exercice.

Le budget prévisionnel, tel que nous le connaissons aujourd’hui, a donc fait son apparition. Petites précisions sur le sujet.

Le rôle du budget prévisionnel

Le budget prévisionnel a pour but de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Comme on peut le voir, il ne comprend que certains types de dépenses de sorte que celles qui sont exclues du budget prévisionnel sont soumises à un statut spécifique.

Les dépenses comprises dans le budget prévisionnel

Les dépenses comprises dans le budget prévisionnel sont définies par défaut. En effet, les textes précisant les dépenses non comprises dans ce budget, il en ressort que le reste par déduction y est inclus.

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1/ Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2/ Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3/ Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4/ Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5/ Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Comme on peut le voir, la définition des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel renvoie à la notion de travaux de maintenance. Il s’agit de travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun. Ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.

Sont également assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.

De fait, le budget prévisionnel se définit comme regroupant l’ensemble dépenses qui n’en sont pas expressément exclues ainsi que les travaux de maintenance.

Les caractéristiques du budget prévisionnel

Le budget prévisionnel est voté par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, dans les six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Il est appelé auprès des copropriétaires par quart, tous les trimestres, mais l’assemblée générale peut en décider autrement (versements mensuels ou semestriels par exemple).

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Le syndic devra exiger les versements des copropriétaires, aux échéances fixées, en leur adressant par courrier simple et avant la date d'échéance, un avis indiquant le montant de la somme exigible.

Défaut de paiement et recouvrement accéléré

En cas de défaut de paiement d’une ou plusieurs provisions du budget prévisionnel, il est prévu une procédure de recouvrement accéléré des sommes non encore exigibles, dite procédure de l’article 19-2.

Ainsi, le copropriétaire qui ne paye pas, à la date d'exigibilité, une des provisions du budget prévisionnel voté pourra, après mise en demeure par LRAR restée sans effet pendant trente jours, être condamné par le juge à payer, non seulement le terme échu, mais également les provisions à échoir au cours de l'exercice budgétaire. Cependant, cela relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Ainsi, il appréciera chaque situation en tenant compte de la bonne ou mauvaise foi du débiteur, du caractère systématique ou exceptionnel de l'impayé...

Toutefois, cette procédure ne peut être mise en jeu que sous plusieurs conditions :

- il faut d'abord un budget prévisionnel voté. Cette procédure ne s'applique donc pas aux provisions pour travaux ;

- il s'agit de provisions impayées en début de période. Lorsque les comptes sont approuvés, ces provisions perdent leur statut de provision pour devenir des charges définitives et approuvées. Par conséquent, elles ne peuvent plus faire l'objet de la procédure de l'article 19-2.

Ensuite, plusieurs phases sont nécessaires :

- la mise en demeure du copropriétaire défaillant ;

- un délai de trente jours ;

- et, à l'issue de ce délai, la saisine du juge.

L'ordonnance rendue par le juge est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. En d'autres termes, le syndicat pourra en demander l'exécution même si le copropriétaire fait appel.

Attention ! Certains syndics demandant automatiquement le versement d’une provision complémentaire correspondant à 1/6 du budget prévisionnel, en sus des appels de fonds, sans vérifier, d’une part si le règlement de copropriété en prévoit la possibilité et, d’autre part, si cela est réellement nécessaire. Nous vous invitons donc voter contre toute résolution de ce type. Le syndic n’a pas à faire de la trésorerie sur le dos des copropriétaires.

Textes utiles :  - articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. voir les textes

                        - articles 43, 44 et 45 du décret du 17 mars 1967. voir les textes