Les différentes catégories de charges et leurs modalités de recouvrement

Charges générales, charges spéciales et charges générales spéciales

Il existe deux catégories de charges dont doivent s'acquitter les copropriétaires:

  • les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, dites charges générales
  • les charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun, dites charges spéciales.

Cette distinction entre charges générales et charges spéciales est importante dans la mesure où les critères de répartition ne sont pas identiques selon les cas.

Les charges générales

Il s'agit des charges concernant la copropriété dans son ensemble, affectant tous les copropriétaires : entretien de l'immeuble, administration…

La répartition des charges générales

Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les principales difficultés relatives au paiement des charges générales concernent les lots situés au rez-de-chaussée. En effet, les copropriétaires concernés refusent souvent de participer aux frais de nettoyage des couloirs et des cages d'escalier.

Ce en quoi ils ont tords, les frais de nettoyage des parties communes, dont les escaliers, sont des charges communes et doivent être supportées par tous les copropriétaires.

Lorsqu'un immeuble en copropriété se compose de plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir une spécialisation des charges générales par bâtiment.

Dans ce cas, les dépenses afférentes aux parties communes d'un bâtiment seront réparties entre les seuls copropriétaires concernés. On parle alors de charges générales spéciales.Toutefois, si le règlement de copropriété n'a pas prévu cette spécialisation, on ne saurait l'appliquer automatiquement alors même que seul un bâtiment clairement identifié serait concerné par les travaux effectués. Ainsi, dans le cadre de la réfection d'une toiture, seuls participeront les copropriétaires du bâtiment concerné et non l'ensemble du syndicat.

Les différents types de charges générales


Les charges générales peuvent être divisées en trois catégories: celles qui sont entraînées par la conservation, l'entretien ou l'administration de l'immeuble.

·        La conservation de l'immeuble

Ce sont les travaux relatifs aux parties communes à tous les copropriétaires (réfection du gros œuvre, des canalisations, des halls, de la loge du gardien…) ainsi que de leurs éléments d'équipement et d'éclairage. De même, les frais de réfection des parties communes suite à un sinistre (incendie…) constituent des charges de conservation.

Il existe une catégorie de travaux qui a été source de contentieux: il s'agit des ravalements. Bien entendu, le ravalement contribue à la conservation de l'immeuble et constitue donc une charge commune, souvent onéreuse par ailleurs

Toutefois, il n'est pas rare que les travaux de ravalement portent, non seulement sur les façades, mais également sur des éléments qui ont été classés dans les parties privatives, telles que les balcons, terrasses, loggias…Certains copropriétaires ont refusé de participer aux frais de ravalement précisément pour ce motif.

Les tribunaux n'ont pas retenu leur raisonnement et ils ont du s'acquitter de leurs charges comme tous les autres copropriétaires (Civ. III, 8 juillet 1998).

·        L'entretien de l'immeuble

Les charges qui y sont afférentes comprennent notamment les dépenses relatives à l'achat des produits d'entretien, la rémunération des personnes ou entreprises chargées du nettoyage des parties communes ou de l'entretien des espaces verts, les frais d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que les dépenses relatives au local de vide-ordures.

·        L'administration de l'immeuble:

Ces charges comprennent notamment :

1.     les primes et cotisations relatives aux assurances souscrites par le syndic;

2.     les impôts et taxes de toute nature auxquels sont assujetties les parties communes, y compris les taxes de voiries perçues pour les balcons en saillie sur la voie publique et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

3.     la rémunération du syndic et les frais de fonctionnement du syndicat ainsi que du conseil syndical ;

4.     les frais entraînés par la nomination d'un administrateur provisoire chargé de l'administration de la copropriété en attente de la désignation d'un syndic ;

5.     le salaire du gardien, y compris les avantages en nature et les charges sociales y afférentes ;

6.     les honoraires des personnes dont le conseil syndical sollicite l'assistance ;

7.     les frais de justice lorsqu'un procès a été engagé par ou contre le syndicat ;

8 .    les honoraires versés à des auxiliaires de justice pour le recouvrement des charges (huissier…)

Les charges spéciales

Contrairement aux charges générales, les charges spéciales ne concernent que certains copropriétaires et visent des dépenses bien spécifiques. En fait, ce sont celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.

La répartition des charges spéciales et le critère d'utilité

Il s'agit d'une utilité appréciée objectivement. La non-utilisation d'un élément d'équipement n'exonère donc pas un copropriétaire du paiement de ses charges.

Cela se comprend car prendre en compte une utilisation effective entraînerait des problèmes matériels assez conséquents, tels que la preuve de la non-utilisation du service concerné ou la modification constante du règlement de copropriété selon les copropriétaires.

Ainsi, dès lors qu'un lot offre à son titulaire la possibilité d'utiliser un élément d'équipement commun ou un service collectif, les charges y afférentes sont dues, quelle qu'en soit l'utilisation effective.

Quelques exemples de charges spéciales

En pratique, les charges spéciales recouvrent principalement le fonctionnement des ascenseurs, les frais engendrés par le chauffage collectif et les dépenses d'eau froide.

·        L'ascenseur

L'ascenseur est l'exemple type du litige relatif aux charges spéciales. Ainsi, les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n'ont pas à participer aux charges liées à l'ascenseur ainsi qu'aux frais de sa réfection.

Les copropriétaires, qu'ils résident au premier étage ou au dernier, qu'ils utilisent effectivement l'ascenseur ou non, devront participer aux frais de fonctionnement et d'entretien y afférents.

·        Le chauffage collectif

Le copropriétaire doit-il toujours payer les charges relatives au chauffage collectif alors qu'il n'en bénéficie pas ? Si, au moment du litige, le lot n'est pas raccordé, le copropriétaire n'a pas à s'acquitter de charges concernant le chauffage collectif. En revanche, si le logement est raccordé, le copropriétaire devra, bien évidemment, en supporter le coût

·        L'eau froide

A défaut de compteurs permettant de déterminer la consommation réelle pour chaque lot, c'est en fonction des tantièmes que les frais de consommation seront répartis entre les copropriétaires.

Cette répartition ne peut se faire en fonction du nombre d'occupants d'un appartement ou en fonction de l'utilisation des lots (utilisation commerciale par exemple).

Par ailleurs, un copropriétaire ne saurait se soustraire au paiement de sa quote-part de charges communes en installant pour lui-même un compteur individuel à moins d'en demander préalablement l'autorisation à l'assemblée générale et que la répartition des charges d'eau soit modifiée dans le règlement de copropriété.

le paiement des charges

Les règles de paiement des charges diffèrent selon leur objet. Il faut ainsi distinguer les dépenses comprises dans le budget prévisionnel et les autres.

Le budget prévisionnel

L'assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (chaque mois, semestre…)

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1.     Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2.     Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3.     Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4.     Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5.     Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.

Sont également assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.

Pour ces dépenses, les charges sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Elles peuvent être appelées en même temps que les provisions relatives au budget prévisionnel ou faire l'objet d'un appel complémentaire à part.

Le paiement des charges en cas de mutation

Le paiement de la provision exigible au titre du budget prévisionnel incombe au vendeur. Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.

Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

L'acte de vente peut en décider autrement mais toute convention n'a d'effet qu'entre les parties. Cela signifie que le syndic se rapprochera de celui qui est copropriétaire lors de l'appel de fonds et qu'il appartiendra à celui-ci de contacter le vendeur afin d'obtenir le remboursement des sommes versées.

Le contrôle des comptes                        
Comment contrôler les comptes de sa copropriété