Les obligations du syndic sont multiples. Si les principales concernent l'exécution des délibérations de l'assemblée générale et le respect des dispositions du règlement de copropriété, on ne saurait se limiter à cela.
Tout d'abord, certaines obligations le concernent personnellement pour qu'il puisse exercer effectivement sa profession. D'autres sont relatives à son obligation de conseil qu'il doit assurer pendant toute la durée de son mandat.
Qu'il soit professionnel ou bénévole, le syndic est obligatoire dans toute copropriété. Il est le seul représentant légal du syndicat et nul ne peut se substituer à lui. Il a pour fonction d'administrer la copropriété et de pourvoir à son entretien.
Cela signifie donc qu'il doit faire réaliser les travaux nécessaires pour éviter une détérioration du bâtiment, gérer le personnel du syndicat, procéder aux appels de fonds auprès des copropriétaires…
La fonction de syndic exige des compétences multiples (juridiques, comptables, de maîtrise d'ouvrage…), mais surtout d'ordre moral. En effet, la réglementation relative à l'exercice d'activités immobilières impose le respect de plusieurs conditions et prévoit plusieurs hypothèses d'incapacité.
Les conditions d’exercice de la profession sont notamment fixées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.
Pour être syndic, ou, de manière générale, administrateur de biens ou agent immobilier, il est nécessaire d'obtenir une carte professionnelle. Or, celle-ci n'est attribuée que sous réserve que le candidat réponde à des critères de compétence et de moralité.
Ainsi, sont considérées comme bénéficiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir cette carte professionnelle les personnes titulaires :
soit d'un diplôme délivré par l'État ou au nom de l'État, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat, dans le domaine juridique, économique ou commercial ;
soit d'un diplôme ou d'un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II), concernant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
soit d'un brevet de technicien supérieur des professions immobilières ;
soit d'un diplôme de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation, option vente et gestion d'immeubles.
Sont également considérées comme justifiant de la compétence nécessaire pour obtenir ladite carte professionnelle les personnes qui remplissent cumulativement les conditions suivantes :
être titulaire soit d'un baccalauréat, soit d'un diplôme ou d'un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
et
avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité immobilière (achat, vente ou location d'immeubles…).
Enfin, sont également considérées comme compétentes les personnes qui ont occupé pendant au moins 10 ans un emploi subordonné se rattachant à une activité immobilière ou d'une durée de quatre ans s'il s'agit d'un emploi de cadre.
Parallèlement à cela, pour être titulaire de la carte professionnelle, il faut respecter des conditions de moralité. En fait, il s'agit d'incapacité d'exercice lorsque le candidat a été condamné à certaines infractions. On citera, à titre d'exemple, les condamnations pour :
crime
escroquerie ou abus de confiance ;
blanchiment ;
corruption active ou passive, trafic d'influence, soustraction et détournement de biens ;
participation à une association de malfaiteurs ;
trafic de stupéfiants ;
proxénétisme ;
fraude fiscale ;
Si ces conditions sont respectées, la carte professionnelle est délivrée par la préfecture et est valable dix ans. Passé ce délai, elle doit être renouvelée. La carte comporte une mention précisant l'activité de son titulaire (transaction, gestion, marchands de listes).
Enfin, le syndic doit souscrire une assurance civile professionnelle et justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds affectés à son activité.
Le fait d'exercer la profession de syndic sans être titulaire de la carte professionnelle est puni de six mois d'emprisonnement et de 7500 € d'amende.
