La mission d’assistance au syndic

Le but de cette mission est d’infléchir autant que possible les orientations des décisions, tant auprès du syndic que de l’assemblée générale, dans le sens de l’intérêt général de la copropriété.

Pour ce faire, le conseil syndical a le droit d’émettre un avis chaque fois que cela lui semble opportun, sur toute question intéressant la copropriété.

Cet avis doit remplir le rôle de contrepoids à la fois face aux appréciations du syndic, mais aussi face aux intérêts particuliers de certains copropriétaires.

La Commission relative à la copropriété recommande que tous les avis du conseil syndical soient exprimés par écrit et consignés dans un registre spécial.

Le conseil syndical peut se doter d’un tel document dans le cadre de son budget de fonctionnement. Au titre de cette mission, il peut attirer l’intention du syndic sur certains éléments qui lui paraissent importants (stratégie d’entretien du patrimoine, recherche d’économie d’énergie, révision du règlement de copropriété...)

Le conseil syndical doit être vigilant et exiger d'être consulté dans certaines situations telles que :

  • la passation de marché dont le montant dépasse un certain seuil (normalement fixé par l'assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25)
  • l'établissement de devis ;
  • la réalisation de travaux urgents.

De manière générale, il appartient au conseil syndical de s'affirmer et de faire en sorte qu'il soit un référent permanent pour le syndic.
Par ailleurs, le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical lors de l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale.

La mission de contrôle du syndic

Le contrôle du syndic porte aussi bien sur son administration de la copropriété que sur sa gestion du budget. Il est à la fois de nature qualitative et incitative. Il aide le syndic à faire mieux et à réaliser les actes nécessaires à une gestion régulière.

Ainsi, le conseil syndical peut inciter le syndic à renégocier certains contrats ou à faire un rappel au règlement de copropriété envers certains copropriétaires ou occupants qui en violeraient les termes. De même, il peut participer à l'élaboration du budget prévisionnel et suivre son exécution.

Enfin, il peut, en cas d'impayés, faire le lien entre le copropriétaire défaillant et le syndic et voir si les impayés résultent d'une situation exceptionnelle (problèmes financiers, familiaux, de santé…) pouvant aboutir à une résolution amiable du litige ou si, au contraire ils émanent d'un copropriétaire chronique en ce domaine, nécessitant une réaction immédiate du syndic pour récupérer les fonds (injonction de payer, assignation devant le tribunal…)

Les missions particulières sur mandat de l’assemblée générale

Elles sont ponctuelles et particulières, c’est à dire qu’elles ne peuvent concerner que des missions précises et limitées dans le temps.

Les décisions résultant de l'exécution du mandat seront alors prises au sein du conseil syndical, après discussion et un vote. A cet égard, afin de parer à toute contestation ultérieure, il est indispensable de consigner dans un compte-rendu de réunion le résultat du vote.

Les prérogatives du conseil syndicat

Pour mener à bien sa mission, le conseil syndical peut se faire communiquer absolument tout document concernant la copropriété : plans, contrats et avenants (en totalité), études techniques, copies de courriers, factures…

Par ailleurs, si le syndic tarde à convoquer l'assemblée générale, le conseil syndical peut en exiger la convocation. S’il n’y est pas donné suite, le président du conseil syndical peut valablement convoquer l’assemblée générale après mise en demeure faite au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.