Les travaux d'économie d'énergie

La mise en oeuvre d'une étude préalable permettra de savoir où et comment la copropriété devra agir si elle veut réduire sa consommation énergétique, améliorer le confort de ses occupants, faciliter la gestion de la fourniture de thermie ou l'exploitation d'une chaufferie, réduire les déperditions, notamment sur du bâti ancien... La réalisation d'un diagnostic énergétique ou thermique est donc indispensable pour la suite des opérations

Présentation du diagnostic énergétique

Compte tenu de la diversité des copropriétés, le cahier des charges doit s'attacher à bien préciser les spécificités propres à chacune d'entre-elles. Nous vous rappelons les points essentiels qui composent le canevas d'un tel diagnostic, sans prétendre à l'exhaustivité :

1. Les caractéristiques du site:

·        l'année de construction,

·        le type de construction,

·        le nombre de logements et de niveaux,

·        la surface et le volume chauffés,

·        la situation et l'exposition des bâtiments,

·        le nombre de bâtiments et leur dispersion,

·        la présence de locaux annexes (commerces...)

·        également, les intervenants comme le syndic et conseil syndical (pour notre part nous insistons et réitérons le souhait que le conseil syndical soit le moteur d'un tel projet).

·        constitution des bâtiments,

·        état et importance des surfaces vitrées,

·        état des parois opaques (pignons),

·        état des toitures,

·        insuffisances des températures constatées,

·        prise en compte de certains travaux déjà réalisés.

2. Le descriptif des équipements techniques:

·        la production du chauffage,

·        la production de l'eau chaude sanitaire collective,

·        l'état du réseau de distribution,

·        la distribution du chauffage par radiateur ou sol/plafond,

·        l'état de l'équilibrage et de la régulation des installations,

·        les conditions du renouvellement d'air (VMC ou autre),

·        la nature de l'énergie,

·        l'état de la chaufferie et des sous stations,

·        l'analyse des contrats d'entretien,

·        la possibilité de faire des relevés de températures,

·        la vérification de la conformité des installations.

3. L'étude des consommations:

·        l'analyse des factures des trois dernières années (eau – EDF – GDF),

·        l'analyse des contrats de fourniture d'énergie,

·        l'étude sur les consommations des parties communes,

·        l'analyse et l'étude des consommations énergétiques (ratio).

4. Vers un plan d'action préconisé:

A l'issue de cette première phase, vont apparaître normalement les points forts et les faiblesses énergétiques des bâtiments. L'étude inclura donc une série de préconisations de travaux d'amélioration et présentera aussi les effets escomptés de telle ou telle proposition technique. Le diagnostic contiendra notamment:

·        le descriptif des mises en œuvre préconisées,

·        la proposition d'un programme selon un degré d'urgence,

·        l'estimation des coûts d'investissements,

·        l'estimation des économies induites,

·        le calcul des temps de retour (amortissement) pour chaque préconisation,

·        la projection de montage financier adapté (subvention),

·        la présentation de solutions intéressantes d'un point de vue économique et environnemental (l'énergie solaire par exemple).

Le bien fondé d'un diagnostic énergétique

Avec ce diagnostic énergétique en main, le conseil syndical disposera d'un véritable outil de travail, de réflexion et d'aide à la décision.

Il contient, au delà de l'analyse technique, des orientations et préconisations qui vont permettre de hiérarchiser les travaux incontournables, de les échelonner éventuellement sur plusieurs années, et permettre ainsi de définir un cadre d'action et d'organisation, au lieu de se disperser dans des actions multiples ou désordonnées (comme le changement de fenêtres au gré des initiatives individuelles...).

Ce point est capital car le diagnostic doit donner à la fois une cohérence aux actions qui en découleront tout en faisant émerger des priorités de travaux, afin de prévoir la mise en place d'une véritable approche prévisionnelle de travaux pour des économies d'énergies et cela sous la forme d'un véritable plan de patrimoine à inscrire sur du long terme.

Bien entendu, il faudra intégrer dans le contenu du diagnostic la présentation d'un rapport provisoire pour les acteurs de la copropriété et notamment le conseil syndical, avant de réaliser le rapport définitif qui clora le travail du bureau d'étude.

Il peut être aussi convenu que le bureau d'étude rédigera une note succincte des conclusions pour une présentation devant l'assemblée générale

Le financement prévisionnel des travaux par les copropriétaires

Il y a de réelles difficultés pour décider de tels programmes de travaux en assemblée générale notamment à cause des engagements financiers qui portent sur des montants importants. Certains copropriétaires favorisent plutôt des travaux dont l'investissement est plus court.

Pour la réussite d'un programme de travaux conséquent, il est donc capital qu'un plan de financement adapté aux capacités financières des copropriétaires soit envisagé et proposé au vote. À l'inverse, si cela n'est pas fait, il y a de fortes probabilités que ce soit la cause d'un échec en assemblée générale.

A moins d'un financement traditionnel (appel des provisions sur une ou plusieurs échéances après le vote de travaux précis), il existe d'autres formules qui peuvent être mises en place.

Pour cela, rappelons qu'il est possible:

• de « constituer des provisions spéciales pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir ».

Il s'agit ici de constituer, sur du court terme, une épargne susceptible de donner lieu à un vote ultérieur sur des travaux devenus nécessaires. C'est donc une forme de pré-financement de travaux, même si cette possibilité n'est ouverte que pour les travaux d'entretien ou de conservation de la copropriété.

Cette formule demande de fixer, dans un premier temps, un montant de travaux pour la part financement, avec un véritable engagement financier, à savoir, fixer les dates d'exigibilités et le montant déterminé pour chaque appel de fonds, ainsi que le placement des fonds recueillis et l'affectation des intérêts produits pour le compte du syndicat des copropriétaires et de décider, dans un second temps, la réalisation des travaux. La constitution des provisions spéciales est votée à la majorité de l'article 25, sans possibilité de recourir à l'article 25-1.

• de se lancer dans un plan pluriannuel de travaux. Il s'agit là d'une « incitation » pour engager des travaux particuliers, lesquels n'ont toutefois pas été définis. Les provisions spéciales prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 étant expressément visées dans le 5ème alinéa de l'article 35 du décret, on peut en déduire que ce plan pluriannuel ne concerne pas les travaux d'entretien ou de conservation des parties communes. Les travaux d'amélioration et d'économies d'énergie peuvent donc faire l'objet d'un tel plan pluriannuel.
• A l'instar des provisions spéciales, deux votes sont nécessaires: l'un pour approuver le principe même du plan pluriannuel, l'autre pour la réalisation des travaux

Si finalement, l'assemblée générale renonce à exécuter ces travaux, elle devra décider de l'affectation des fonds (restitution aux copropriétaires…).

Alors même que la loi de 1965 précise à quelle majorité les provisions spéciales peuvent être votées, il n'en est rien pour le plan pluriannuel de travaux. Si la majorité par défaut est celle de l'article 24, son application est illogique puisque des avances pour des travaux importants et forcément coûteux seraient votées à une majorité plus faible que la constitution de fonds pour de simples travaux d'entretien ou de conservation. Par conséquent, on peut estimer, malgré le silence des textes en la matière, que le plan pluriannuel de travaux est voté à la majorité de l'article 25, sans possibilité de recourir à l'article 25-1.

Dans les deux cas, l'assemblée générale devra se prononcer sur la nature des travaux à réaliser, la date d'exigibilité des provisions et leur montant, le placement des fonds et l'affectation des intérêts.

Pour l'ensemble de ces piste de montages financiers, nous recommandons que les fonds soient placés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat et que les intérêts produits reviennent au syndicat et cela sans frais de gestion et de déclaration fiscale.

Les aides financières

Vous pouvez notamment bénéficier:

• d'une aide au pré-diagnostic, pour constituer votre dossier de consultation pour un diagnostic énergétique,

• d'une aide aux études de faisabilité pour définir plus précisément votre projet,
• d'un soutien aux investissements, une fois votre projet de travaux défini...

 Les subventions

Elles sont proposées pour les études, les travaux d'économies d'énergie. Elles présentent deux inconvénients majeurs :

• il faut d'abord assurer le financement pour pouvoir ensuite toucher la subvention

• leur montant varie dans le temps et leur pérennité n'est jamais assurée.

• elles peuvent permettre de rendre rentable un projet qui ne l'était initialement pas

Les crédits d'impôts

Pour les percevoir, il faut que les équipements installés favorisent la maîtrise de l'énergie et/ou l'utilisation des énergies renouvelables et qu'ils respectent des normes techniques et des coefficients de performances rigoureux (cf. arrêté du 13 novembre 2007 relatif aux dépenses d'équipements de l'habitation principale). Seul le prix des équipements est retenu, le coût de la main d'oeuvre en est exclu, et l'installation doit obligatoirement être faite par une entreprise. Il faut d'abord assurer le paiement de la facture pour ensuite pouvoir bénéficier du crédit d'impôt.
Le crédit d'impôt permet d'obtenir une réduction du montant de vos impôts sur le revenu. Si vous n'êtes pas imposable, vous recevrez alors un chèque des services fiscaux.

Les aides de l'ANAH

Elles sont délivrées sous conditions de ressource et concerne le copropriétaire pris individuellement. Nous espérons une évolution sur des possibilités ouvertes aux syndicats des copropriétaires. Elles peuvent être versées aussi bien au propriétaire occupant qu'au bailleur

Les collectivités territoriales

Des aides existent pour prendre une partie du coût des diagnostics à réaliser, pour contribuer à certains travaux d'amélioration énergétique. Nous vous invitons à vous renseigner auprès des différentes collectivités territoriales : conseil régional, département, communautés de communes, communes... Certaines d’entre elles ont d’ailleurs pris la compétence (délégation) en matière d’intervention de l’ANAH et complètent le dispositif de l’Agence.
Il est à noter que d'autres collectivités sont en montage d'opérations visant au soutien de la rénovation énergétique des copropriétés

 Les prêts bancaires

Il existe un prêt développement durable (ex: Codevi), plus avantageux que la plupart des prêts bancaires classiques.
L'éco PTZ est en place et propose un dispositif de prêt à taux zéro pour tout propriétaire, même les bailleurs à investir jusqu'à 20 000 € pour deux types de travaux ou 30 000 € sur trois types de travaux.
L'objectif est d'inciter tout propriétaire à effectuer des travaux générant une importante économie d'énergie.
Il est alors possible d'étaler la charge de remboursement sur 10 ans maximum et de ce fait, de neutraliser le remboursement de l'emprunt avec l'économie de charge générée.

Les modalités de vote

Aux termes de l'article 25g de la loi du 10 juillet 1965, sont votés à la majorité des voix des copropriétaires les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de prouver qu’il a réalisé des travaux équivalents dans les dix dernières années.

Auparavant, les textes distinguaient la majorité applicable en fonction de la durée d’amortissement des travaux. Or, une telle disposition ne pouvait que rendre difficile le vote de travaux d'économie d'énergie, souvent coûteux. Depuis la loi Grenelle II, toute référence à la durée d’amortissement a été supprimée.

Par ailleurs, il était également impossible de procéder au remplacement des fenêtres de l’immeuble. En effet, ces dernières constituant des parties privatives, l’assemblée générale ne pouvait se prononcer sur le sujet. Ici encore, la loi Grenelle II a apporté une innovation importante en introduisant la notion de travaux d’intérêts collectifs réalisés sur les parties privatives.

De fait, il est désormais possible de voter, en assemblée générale, le remplacement de fenêtres par de nouvelles en double ou triple vitrage. Un tempérament a été prévu puisque le propriétaire qui aurait déjà réalisé de tels travaux ne sera pas concerné. A noter toutefois que nous sommes en attente de publication d’un décret pour l’application de ces dispositions.

Site utile : www.ademe.fr

Le paiement échelonné 

Les résolutions d'assemblée générale s'appliquent à tous les copropriétaires. Or, il peut arriver qu'un copropriétaire ne puisse, financièrement, supporter le coût des travaux votés. C'est pourquoi une procédure consistant à un étalement de la dette existe, indépendamment des ressources du copropriétaire en question.

Les copropriétaires doivent s’acquitter de leurs charges, qu’il s’agisse des dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel, et ce en fonction des modalités décidées en assemblée générale ou prévues par la loi. Ainsi, les provisions pour charges du budget prévisionnel sont-elles appelées le premier de chaque trimestre ou de la période votée par l’assemblée générale.

Peu importe qu’un copropriétaire se soit opposé au vote du budget : il devra y participer au même titre que les autres. Toutefois, il est un cas où un copropriétaire peut bénéficier d’un régime particulier, sans qu’il puisse pour autant s’exonérer de son obligation de paiement des charges. Cette procédure, prévue à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, consiste en un paiement échelonné de certaines dépenses.

Il est possible de payer le coût de certains travaux sur dix ans et non selon les modalités votées en assemblée générale. Cette faculté a surtout pour objectif d’éviter que certains copropriétaires n’aient des difficultés financières lors de la réalisation de travaux importants.

Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt, les charges financières dues par le copropriétaire qui demande à voir sa dette étalée sur dix ans sont égales au taux d’intérêt légal en matière civile (3,79% en 2009).

Notez toutefois qu’en cas de vente, les sommes en question deviennent immédiatement exigibles. Le législateur a estimé qu’en raison de la vente de son bien, le copropriétaire détenait alors des fonds suffisants pour s’acquitter de sa quote-part.

En pratique, soit le vendeur règlera directement le solde des fonds au syndic, soit ce dernier fera opposition, pour le même montant, auprès du notaire chargé de la transaction.

Les travaux concernés

L’article 33 ne concerne pas pour toutes les dépenses. En effet, le texte précise que la faculté de paiement différé ne s’applique pas pour les travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.

Par conséquent, des travaux de sécurisation ou de ravalement imposés par une autorité administrative ne peuvent faire l’objet d’une telle procédure.

La jurisprudence est allée au-delà de la lettre du texte et a précisé que l’article 33 ne pouvait concerner, de manière générale, les travaux d’entretien. Par conséquent, il est impossible d’étaler sur dix ans les dépenses comprises dans le budget prévisionnel.

Il serait toutefois intéressant de voir dans quel sens se prononcerait la Cour de cassation sur ce point, l’article 33 n’excluant pas expressément les dépenses d’entretien. En fait, seront surtout concernés les travaux d'amélioration.

 Les copropriétaires pouvant bénéficier du paiement échelonné

Seuls peuvent demander à recourir à un paiement échelonné les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise en assemblée générale. Il s’agit donc des copropriétaires opposants et des abstentionnistes, c’est-à-dire les copropriétaires qui, bien que présents à l’assemblée générale, ont refusé de voter dans un sens ou dans un autre.

En revanche, pour une raison assez étrange, la jurisprudence a mis à part le cas du copropriétaire absent (ou défaillant). En effet, dans la mesure où il n’a pas donné son accord à la résolution en question, il devrait pouvoir bénéficier de cette faculté.

Or, plusieurs juridictions ont estimé qu’un copropriétaire absent ne pouvait user de cet échelonnement que s’il intentait un recours en contestation de la résolution dans le délai habituel de deux mois. Un éclaircissement de la Cour de cassation serait utile sur ce point.

En tout état de cause, et par souci de sécurité, si vous ne pouvez être présent à l'assemblée générale, mandatez une personne pour vous y représenter et précisez bien dans le mandat que vous êtes opposé à la résolution en question.

La demande de paiement échelonné

La demande pour bénéficier du paiement échelonné des dépenses n’est encadrée par aucun délai. Toutefois, elle doit se faire dans ce qu’il est courant d’appeler un délai raisonnable.

Une décision de justice est venue apporter une petite précision en refusant d’accorder à un copropriétaire le bénéfice de cette procédure dans la mesure où il avait déjà payé un appel de fonds. Par conséquent, il est préférable de demander le plus rapidement possible à payer les dépenses en question sur dix ans.

Le mieux est d’en faire part au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, dès notification du procès-verbal de l’assemblée générale.