La notion de "décision" ou de "délibération"
Cela signifie que n'ont pas à être exécutées les délibérations qui ont eu lieu au cours d'une réunion informelle à laquelle n'ont participé que quelques copropriétaires.
Même, dans une petite résidence, l'accord unanime de l'ensemble des copropriétaires obtenu en dehors d'une assemblée générale ne vaut délibération. Le syndic qui l'exécuterait commettrait une faute susceptible d'engager sa responsabilité.
Le moment de l'exécution
De même, les décisions votées et non encore exécutées lors de l'assemblée générale de l'année suivante n'en sont pas caduques pour autant et doivent être mises en œuvre. Il se peut qu'un délai soit indiqué dans la délibération. Dans ce cas, le syndic devra l'observer.
Cependant, les textes ont prévu un délai de suspension de l'exécution. Ainsi, sauf urgence, la réalisation des travaux votés par l'assemblée générale est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois pour contester les résolutions.
Il s'agit d'une mesure de sécurité pour éviter que le syndic ne commence la réalisation de travaux ensuite annulés par la justice.
En règle générale, et cela est logique, l'exécution d'une décision ne se fait qu'après le vote de celle-ci. Or, il est un cas particulier où l'exécution a lieu avant la tenue de l'assemblée générale : il s'agit de l'urgence.
En effet, il est du devoir du syndic de procéder, de sa propre initiative, aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Le syndic qui ne s'assurerait pas de la réalisation de ces travaux verrait sa responsabilité engagée.
L'autorisation donnée par l'assemblée générale sera, ici, donnée a posteriori, validant rétroactivement les travaux effectués par le syndic.
A titre d'exemple, sont considérés comme urgents les travaux relatifs à la sécurité des personnes dans les parties communes, qui ont pour objet de réparer une installation électrique défectueuse ou qui sont destinés à remédier à une grave insuffisance de chauffage compromettant l'habitabilité des lieux.
S'il s'avère que les travaux ne relèvent pas de l'urgence et que l'assemblée générale refuse de les valider rétroactivement, le syndicat reste engagé envers les différents entrepreneurs, quitte à exercer ensuite une action en remboursement à l'encontre du syndic.
L'auteur de l'exécution de la délibération
Cette délégation doit être précise et ne saurait être conçue en des termes trop généraux.
La responsabilité du syndic
Cependant, ne commet aucune faute le syndic qui n'exécute pas une décision d'assemblée générale en raison du non-paiement, par certains copropriétaires, de leurs charges, et ce malgré plusieurs rappels.
En effet, le syndic, dans une telle situation, peut ne pas disposer de fonds suffisants pour assurer l'exécution des délibérations.
Le syndic engage sa responsabilité, non seulement pour la non exécution des décisions de l'assemblée générale, mais également pour leur mauvaise exécution.
Ainsi, commet une faute celui qui exécute une décision trop tôt (c'est-à-dire avant l'expiration du délai de deux mois) ou une décision inexistante juridiquement.
Est également fautif le syndic qui fait preuve de négligences lors de la réalisation de travaux, omet de souscrire les polices d'assurance nécessaires ou procède à la réception des travaux sans avoir relevé les malfaçons existantes.
Est également responsable le syndic qui prend une décision contraire à celle de l'assemblée générale.
Enfin, peut engager sa responsabilité le syndic qui ne porte pas à la connaissance des copropriétaires la nécessité de réaliser des travaux ou qui ne fait pas part de ses réserves quant à la légalité d'une résolution (et ce, sur le fondement de l'obligation de conseil).
Les actions judiciaires exercées à l'encontre du syndic sont portées devant le Tribunal d'Instance ou le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble.
