La loi ALUR du 24 mars 2014 a, parmi ses dispositions, mis en place un plafonnement des frais qui peuvent être demandés par un professionnel lors de la signature du bail et la réalisation de l’état des lieux. Seule la quote-part des frais d’agence imputés au locataire est plafonnée et ne peut excéder un certain montant, les honoraires facturés au bailleur demeurent libres.


Frais d’agence : variables selon les lieux

Les honoraires des personnes mandatées pour « effectuer la visite du locataire, constituer son dossier et rédiger un bail » sont partagés entre le locataire et le bailleur. En général, c’est un agent immobilier qui effectue toutes ces prestations. On pourra cependant s’interroger sur la possibilité d’imputer une rémunération à la charge du locataire lorsque le professionnel ne procède qu’à la seule rédaction du bail. En effet, l’emploi de la conjonction de coordination « et » implique la réalisation de toutes ces tâches pour que les honoraires soient partagés. Si la mission de l’agence se limite à la rédaction du bail,  le locataire devra contester la facture.

Le montant des honoraires mis à la charge du locataire varie selon la surface habitable et la localisation géographique du bien.

  • pour les logements en zone très tendue (zone A bis) : 12€/m2/SHAB
  • pour les logements en zone tendue (zone A) : 10€/m2/SHAB
  • pour les logements situés en dehors de ces zones : 8€/m2/SHAB

Pour mémoire, la Zone A bis comprend essentiellement l’agglomération parisienne (75, 78, 92, 93, 94, 95) et la Zone A, en plus de certaines communes franciliennes, des agglomérations situées en Rhône-Alpes, PACA, Nord-Pas-de-Calais et Picardie. Sauf en ce qui concerne Paris, aucun département ne figure intégralement dans une seule et même zone. Un arrêté publié au JO liste l’ensemble des communes et agglomérations pour chaque zone concernée.

En aucun cas, le montant imputé au locataire ne peut excéder celui facturé au bailleur, quand bien même les plafonds ci-dessus seraient respectés. Malheureusement, dans les faits, il sera difficile d’avoir connaissance de cette information.

Ces honoraires sont dus à la signature du bail. Si l’agence ne respecte pas le plafond maximum imposé par les textes, il peut être difficile pour le locataire de refuser, surtout en zone tendue. Dans ce cas, le mieux est de signer le bail et de demander, dans un second temps, le remboursement des sommes indument versées. La procédure se fera devant le juge de proximité ou le tribunal d’instance où l’avocat n’est pas obligatoire. Il ne faut pas hésiter non plus à informer la DDCCRF et un syndicat professionnel (type FNAIM ou UNIS) si l’agence concernée y est affiliée.

Frais d’état des lieux fixes

Contrairement aux frais d’agence qui varient en fonction de la localisation géographique du logement, les frais d’état des lieux imputables au locataire sont fixes et correspondent à 3€/m2/SHAB.

Exemple : Pour un logement de 50 m2, on pourra ainsi demander 150 € au locataire.

Ces frais d’état des lieux ne sont pas automatiques : l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état de  lieux est établi amiablement par les parties « ou par un tiers mandaté par elles ». Il faut donc que les deux parties, c’est-à-dire le bailleur et le locataire, s’accordent pour désigner une personne déterminée afin de réaliser l’état des lieux. Il peut s’agir d’un agent immobilier (ce sera le cas le plus souvent), d’un expert, d’un huissier… A défaut d’accord exprès du locataire, les frais d’état des lieux ne peuvent lui être imputés, le propriétaire devant alors les supporter en intégralité.

L’accord exprès du locataire ne doit pas être extorqué (clause dans le bail mandatant directement l’agence pour réaliser l’état des lieux, signature d’un mandat concomitamment à celle du contrat de location, « chantage » à la signature du bail…). En pratique, dans les zones tendues, il sera difficile de contester ce type de clauses avant de signer le bail. Et donc de faire respecter ses droits. Cela ne doit pas empêcher de nous alerter, ainsi que la DDCCRF et un syndicat professionnel.

Il ne faut pas oublier que l’état des lieux pourra se faire à l’amiable (et donc sans frais), sans recourir à un prestataire extérieur quel qu’il soit. Enfin, il est toujours possible, en cas de carence des parties (impossibilité de réaliser l’état des lieux en raison de la défection du locataire ou du bailleur ou d’un désaccord sur l’état du logement) de saisir un huissier. Celui-ci doit alors convoquer les parties au moins 7 jours à l’avance et ses honoraires sont alors partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

L’agence et/ou le bailleur pourraient éventuellement intimider le locataire et indiquant qu’en l’absence d’état des lieux, le logement est réputé avoir été remis en bon état. C’est oublier que la jurisprudence, en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, impose au propriétaire de démontrer que les défauts révélés en fin de location sont bien imputables au locataire (Civ. III, 5 mai 1993). L’absence d’état des lieux d’entrée est donc surtout problématique pour le bailleur et non pour le locataire.

Le paiement de l’état des lieux se fait après sa réalisation. Le locataire devra donc procéder à deux versements, le premier lors de la signature du bail et concernant le règlement des frais d’agence, le second après l’état des lieux. Le professionnel ne peut donc imposer un paiement unique ou anticipé.

Ici encore, le montant imputé au locataire ne peut excéder celui facturé au bailleur.

Enfin, seul l’état des lieux d’entrée peut éventuellement donner lieu à facturation auprès du locataire. Dans tous les cas, il est interdit de facturer la réalisation de l’état des lieux de sortie (sauf hypothèse classique de la réalisation par huissier suite à une carence des parties).

Surface habitable : précision

Les frais d’agence et d’état des lieux sont calculés en fonction de la surface habitable du logement. Il ne s’agit pas de la superficie Loi Carrez, laquelle se calcule différemment. A titre d’exemple, une mezzanine n’est pas prise en compte dans la surface habitable mais l’est avec la loi Carrez.

Textes utiles

  • Articles 3-2, 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989
  • Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier (JO du 6 août 2014)
  • Arrêté (NOR: ETLL1417102A) du 1er août 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation (JO du 6 août 2014)

Bail : mentions obligatoires

Les trois premiers alinéas du I de l’article 5 de la loi de 1989 ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis doivent être reproduits, à peine de nullité, dans le bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

Article 5 I (alinéas 1 à 3) de la loi du 6 juillet 1989 : « La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. »