C’est l’une des nouveautés issues de la loi ALUR : elle va mettre à contribution le conseil syndical.

La mise en concurrence systématique du syndic est une des nouveautés issues de la loi ALUR. Jusqu’à aujourd’hui, l’assemblée générale arrêtait un montant des marchés et contrats à partir duquel la concurrence est obligatoire, mais ce formalisme ne s’appliquait pas au contrat de syndic : il ne portait que sur les marchés de travaux et les contrats de fourniture. Ceci n’est désormais plus le cas et les conseillers syndicaux vont être grandement mis à contribution.

Modalités de la mise en concurrence

La mise en concurrence doit être réalisée par le conseil syndical lors de chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. Elle doit donc avoir lieu tous les ans ou plus selon que le mandat de ce dernier est annuel ou pluriannuel. Le conseil syndical doit donc présenter plusieurs contrats, c’est-à-dire au moins deux.

La question se pose de savoir si l’assemblée générale peut fixer des modalités pour la mise en place de cette mise en concurrence (imposer un nombre minimum de contrats, par exemple). L’article 21 de la loi de 1965 impose à l’assemblée générale de voter un montant au-delà duquel cette procédure est obligatoire. Or, ce seuil n’est pas applicable aux contrats de syndic. Il en résulte deux conséquences. Tout d’abord, le contrat de syndic fait automatiquement l’objet d’une mise en concurrence quel que soit le montant des honoraires : c’est la nature de la convention qui nous intéresse ici et non son coût. Ensuite, l’assemblée générale n’a pas à voter et à intervenir sur le processus de mise en concurrence : elle est obligatoire et le conseil syndical doit l’effectuer. En parallèle, l’assemblée générale ne peut voter une dispense générale afin de ne pas procéder à cette formalité.

La réalisation de la mise en concurrence

S’il incombe au conseil syndical de réaliser cette mise en concurrence, les copropriétaires peuvent également demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen d’autres projets de contrats. Il ne s’agit donc pas d’une prérogative exclusive au conseil syndical mais la démarche individuelle d’un copropriétaire ne s’y substitue pas pour autant. Toutefois, rien ne semble s’opposer à ce que l’assemblée générale mandate expressément un copropriétaire pour la réalisation de la mise en concurrence pour le compte du conseil syndical. Cette délégation est alors votée à la majorité de l’article 25 et, le cas échant, de l’article 25-1.

La mise en concurrence effectuée par le conseil syndical doit notamment mettre en avant l’état des frais afférents au compte bancaire séparé. Il peut également se prononcer par un avis écrit sur les différents contrats proposés. Il ne s’agit pas d’une obligation, mais dans ce cas, l’avis doit être joint à la convocation de l’assemblée générale. Il convient donc de le réaliser suffisamment tôt pour que le syndic puisse le transmettre.

En tout état de cause, le conseil syndical devra, en séance, faire une présentation des différents contrats qu’il a recueillis et indiquer pourquoi l’un a plus sa préférence qu’un autre.

La question se pose de savoir si l’absence de mise en concurrence a une incidence sur la validité de la résolution désignant le syndic. Il est vrai que le texte ne prévoit expressément aucune sanction, mais il n’en demeure pas moins que la jurisprudence contrôle régulièrement si les copropriétaires ont pu se prononcer en toute connaissance de cause et si, pour cela, les informations nécessaires ont été portées à leur connaissance.

De fait, l’annulation de la résolution désignant le syndic pourra être prononcée, mais il faudra quand même attendre les premières décisions de justice pour en avoir la certitude.

Les exceptions à l’obligation de mise en concurrence

Le conseil syndical peut proposer de ne pas effectuer cette mise en concurrence lorsque le marché local ne le permet pas. Le texte est avare en précisions et n’indique pas ce qu’il faut entendre par marché local. On peut toutefois penser qu’il s’agit de zones où il n’existe que peu de syndics et dans lesquelles il est difficile de trouver des concurrents pour effectuer une mise en concurrence digne de ce nom. On peut également imaginer le cas où des cabinets appartenant à une même franchise seraient majoritairement présents localement. Mais ici encore, des précisions de la jurisprudence paraissent nécessaires.

Concrètement, compte tenu des délais d’acheminement du courrier de et convocation de l’assemblée générale, il faudra que le conseil syndical fasse part au syndic de sa décision au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale. Celui-ci devra ensuite, par LRAR, informer les copropriétaires de la situation afin qu’ils puissent lui communiquer d’éventuels contrats qui seront joints à la convocation… Une procédure complexe, coûteuse et chronophage. A noter que la décision du conseil syndical de ne pas procéder à une mise en concurrence ne fait pas l’objet d’un vote (ce qui est logique puisque cette formalité doit être accomplie avant l’assemblée générale).

Enfin, lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. A noter que la mise en concurrence s’applique lorsqu’un syndic non professionnel gère la copropriété ce qui, à notre sens, est totalement inadapté.

Textes utiles :

- Art. 21 de la loi du 10 juillet 1965

- Art. 19-2 du décret du 17 mars 1967