La limite de 5% (10% en fin 2018 suite loi ELAN) des tantièmes applicable à tous les mandataires détenant plus de trois mandats concerne également les administrateurs de biens, quelle que soit la nature du mandat qu'ils détiennent.
Voici l'exemple type de situation que visait la loi de simplification du droit (voir rubrique Actualité). Un mandataire en assemblée générale, s'il détient plus de trois mandats, ne peut représenter au total (en prenant en compte les voix de ses mandats et les siennes), plus de 5% des tantièmes de l'immeuble. Cette règle est générale, d'ordre public, et l'on conçoit difficilement qu'il puisse en être autrement.
L'intention du législateur se comprend d'ailleurs tout à fait puisqu'il avait pour objectif d'empêcher toute concentration des voix excessive entre les mains d'une même et unique personne. Or, certains administrateurs de biens, chargés d'assurer la gestion locative de logements appartenant à des copropriétaires, considéraient que cette disposition ne les concernait pas.
En effet, ils établissaient une distinction entre, d'une part, le mandat général de gestion et, d'autre part, le mandat de vote. Partant de ce constat, ils estimaient que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant la limite de 5% des tantièmes ne s'appliquaient qu'aux mandats de vote.
Or, les administrateurs de bien ayant des mandats de gestion, comprenant notamment la représentation en assemblée générale, ils arguaient de leur droit à représenter autant de copropriétaires que possible, sans limitation du nombre de tantièmes. Dans l'affaire qui nous concerne, l'administrateur de bien détenait plus de 40 pouvoirs.
Bien évidemment, une argumentation aussi alambiquée ne pouvait tenir. Les juges ont rappelé que la limite de 5% s'appliquait sans distinction. En conséquence, un administrateur de biens, comme tout mandataire, ne peut représenter plus de 5% des voix s'il détient plus de 3 mandats.
Enfin, rappelons que le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un PACS et ses préposés ne peuvent recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire. Le concubin du syndic peut, en revanche, être mandaté à cet effet.
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