La loi sur la transition énergétique a posé une obligation de travaux à l’encontre des copropriétaires, mais uniquement dans certains cas. D’où l’appellation officieuse du dispositif de « travaux embarqués ». Le décret d’application nécessaire a été publié, rendant le dispositif opérationnel.
Ainsi, à partir du 1er janvier 2017, sont obligatoires les travaux d’isolation thermique lors de la réalisation de travaux de ravalement, de réfection de la toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.
Toutefois, des conditions sont posées, tant dans la nature des opérations projetées que des conséquences des travaux d’amélioration thermique, l’objectif étant de ne pas mettre en difficulté la copropriété.
La notion de « travaux importants »
Tous les travaux de ravalement ou de réfection de la toiture ne sont pas concernés. Cela ne concerne que les travaux dits « importants », terme dont la généralité et l’imprécision ne peuvent que conduire à une appréciation subjective de la situation et être source de litiges. Heureusement, des critères objectifs ont été définis.
Ainsi, l’obligation de réalisation de travaux d’isolation thermique à l’occasion d’un ravalement de façade ne se pose que si ledit ravalement correspond à « la réfection de l'enduit existant, le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une façade du bâtiment, hors ouvertures ».
Pour la réfection de la toiture, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé doivent engendrer « le remplacement ou le recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures ».
Si ces conditions préalables ne sont pas remplies, l’obligation de réalisation de travaux tombe.
Les exceptions à l’obligation de travaux d’isolation thermique
Afin de tenir compte des spécificités de chaque copropriété, les pouvoirs publics ont prévu des mesures dérogatoires à l’obligation d’isolation thermique, afin d’éviter que l’opération n’ait finalement plus d’inconvénients que d’avantages.
Quatre exceptions ont été prévues :
1. Le risque de pathologie du bâti liée à la pose de tout type d’isolation. La justification de ce risque technique est établie par le maître d’ouvrage en présentant une note rédigée par un professionnel du bâtiment.
2. Les travaux d'isolation ne sont pas conformes à des servitudes ou aux dispositions législatives et réglementaires relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l'aspect des façades et à leur implantation (épaisseur de l’isolant entraînant un empiètement sur la propriété voisine, par exemple).
3. Les travaux d'isolation entraînent des modifications de l'aspect de la construction en contradiction avec les prescriptions prévues pour les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés, ou avec les règles et prescriptions définies par le plan local d’urbanisme. Il s’agit d’une mesure de bon sens pour éviter que des travaux ne défigurent un immeuble ou un quartier classés par les architectes des bâtiments de France.
4. Il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale, les améliorations apportées par cette isolation ayant un impact négatif trop important en termes de qualité de l'usage et de l'exploitation du bâtiment, de modification de l'aspect extérieur du bâtiment au regard de sa qualité architecturale, ou de surcoût.
Les pouvoirs publics ont défini plus précisément ce dernier point. Ainsi, relèvent d’une disproportion manifeste :
- une isolation par l'extérieur qui dégraderait significativement la qualité architecturale. Le maître d'ouvrage doit alors justifier de la valeur patrimoniale ou architecturale de la façade et de la dégradation encourue, en produisant une note argumentée rédigée par un professionnel.
- le temps de retour sur investissement du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans. L'assiette prise en compte pour calculer ce surcoût comprend, outre le coût des travaux d'isolation, l'ensemble des coûts induits par l'ajout d'une isolation. L'évaluation du temps de retour sur investissement s'appuie sur une méthode de calcul de la consommation énergétique du bâtiment référencée dans un guide établi par le ministre chargé de la construction. Le maître d'ouvrage doit alors justifier du temps de retour sur investissement soit en produisant une note réalisée par un homme de l'art sous sa responsabilité, soit en établissant que sa durée est supérieure à dix ans par comparaison du bâtiment aux cas types référencés dans le guide mentionné ci-dessus.
Le dispositif mis en place paraît suffisamment cadré pour faciliter la réalisation de travaux d'économie d'énergie tout en évitant de mettre en difficulté les copropriétés, tant d’un point de vue technique, que juridique, architectural ou économique.
Attention, dans certains cas, des travaux d’isolation phonique devront également être réalisés.
Isolation thermique mais aussi acoustique
Si l’on évoque très régulièrement les travaux d'économie d'énergie, ceux liés à l’acoustique se font nettement plus discrets. Pourtant, la loi relative à la transition énergétique a non seulement rendu obligatoires dans certains cas les travaux d’isolation thermique, mais également ceux portant sur l’isolation phonique.
Les travaux d'isolation acoustique devront accompagner, tout d'abord, les opérations de rénovation énergétique globale. L'amélioration de la performance énergétique d'un immeuble est exigée lorsque le coût prévisionnel des travaux de rénovation portant, soit sur l'enveloppe d'un bâtiment d'une surface supérieure à 1 000 m2 (et ses installations de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d'éclairage), soit sur sa seule enveloppe, est supérieur à 25 % de sa valeur.
La rénovation phonique sera, par ailleurs, obligatoire lors des gros travaux de ravalement, de réfection de toiture ou d'aménagement de locaux annexes qui impliquent par ailleurs d'embarquer une isolation thermique. L’obligation de travaux d'économie d'énergie peut donc se coupler avec des travaux d’isolation acoustique.
Le maître d'ouvrage devra donc veiller à améliorer l'isolation acoustique des locaux dès lors que les travaux de rénovation engagés comprendront :
– soit le remplacement ou la création de parois vitrées ou portes donnant sur l'extérieur de pièces principales des logements, de pièces de vie des locaux d'enseignement (salles d'enseignement à l'exclusion des locaux dédiés exclusivement à la pratique sportive, salles de repos des écoles maternelles, bureaux et salles de réunion), de pièces de vie des locaux d'hébergement ou de santé, ou donnant sur l'extérieur de chambres d'hôtels ;
– soit la réfection d'une toiture donnant directement sur ces mêmes pièces ou chambres.
Cette obligation ne concerne que les immeubles situés dans une zone exposée très fortement au bruit routier, ferroviaire ou située près d’un aéroport.
L’obligation sera effective à compter du 1er juillet 2017.
Décret n° 2016-798 du 14 juin 2016 relatif aux travaux d’isolation acoustique en cas de travaux de rénovation importants.
