Le syndic non professionnel ne doit pas être considéré comme une solution miracle pour mettre fin au mandat d'un gérant trop gourmand ou inexistant sur le terrain. Au contraire, sa mise en place doit être mûrement réfléchie.
Une question de terminologie: syndic bénévole ou syndic non professionnel ?
Généralement, on appelle syndic bénévole le copropriétaire qui gère la copropriété à la place d'un administrateur de biens. Le terme de bénévole signifie que l'intéressé ne peut demander une quelconque rémunération, en dehors du remboursement de ses frais. Un copropriétaire qui demanderait à être indemnisé serait-il alors considéré comme un professionnel?
Le fait de toucher une rémunération ne suffit pas à qualifier le syndic de professionnel dès lors qu'il est copropriétaire dans l'immeuble qu'il administre. Les indices qui conduisent à reconnaître le caractère non professionnel de l'activité sont une question de fait.
Ainsi, est considéré comme syndic non professionnel celui dont la rémunération octroyée est accessoire par rapport à celle tirée de son activité principale et dont le temps consacré à cette activité est aussi réduit que secondaire.
Ainsi, la rémunération perçue par le copropriétaire pour exercer les fonctions de syndic peut être comparable à celle d'un professionnel et ne pas consister en un simple remboursement des frais exposés dès lors que c'est l'assemblée qui a décidé de la lui allouer.
Par conséquent, on parlera plutôt de syndic non professionnel, celui-ci pouvant très bien être rémunéré pour ses prestations.
Syndic professionnel et syndic non professionnel: quelles différences ?
A l'opposé du syndic professionnel, le syndic non professionnel échappe, en règle générale, aux diverses obligations légales du professionnel, et surtout à celles édictées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (garantie financière, carte professionnelle, assurance…)
La personne qui n'assume les fonctions de syndic d'immeubles en copropriété qu'à titre occasionnel et sans exercer par ailleurs une activité commerciale est imposée pour la rémunération qu'elle perçoit à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), et non dans celle des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui serait le cas pour un syndic professionnel.
Ainsi, les sommes versées à titre de remboursement des frais de gestion de la copropriété à un syndic non professionnel sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu dès lors que celui-ci n'exerce aucune autre activité commerciale. Les dépenses qu'il a exposées et effectivement payées sont déductibles pour leur montant réel.
Le syndic non professionnel n'est pas obligatoirement assujetti au régime général de la sécurité sociale et il n'est pas redevable à l'égard des organismes de sécurité sociale d'aucune cotisation pour les sommes qu'il reçoit parce qu'elles ne seraient pas constitutives d'une rémunération et qu'elles ne seraient qu'un remboursement forfaitaire des frais exposés.
Dans le cas contraire, ces sommes sont assimilées à des éléments de rémunération assujettis selon les règles du code de la sécurité sociale relatif au régime des professionnels de l'immobilier. La vraie raison semble plutôt être que le syndic non professionnel n'est pas un salarié du syndicat.
A titre informatif, l’article 102ter du Code général des impôts prévoit un régime de déclaration et d’imposition simplifiées au profit des titulaires de revenus non commerciaux dont les recettes annuelles n’excèdent pas 27 000 € hors taxes (ce qui est le cas pour la quasi-totalité des syndics non professionnels). Le résultat imposable est déterminé par application d’un abattement forfaitaire représentatif des frais (34 % en 2007)
Les contribuables relevant du régime micro-BNC sont alors dispensés de produire une déclaration spécifique : il leur suffira de porter directement à la rubrique spécialement prévue à cet effet dans leur déclaration d’ensemble sur les revenus n°2042 le montant de leurs recettes hors taxes.
Par ailleurs, dès lors que la rémunération annuelle du syndic non professionnel est inférieure à 27 000€, elle est de plein droit non assujettie à la TVA (article 293B du Code général des impôts)
Dans quels cas opter pour un syndic non professionnel ?
Choisir un syndic non professionnel n’est pas un acte anodin : cela signifie que vous devez trouver quelqu’un à même de gérer la copropriété et qui ait, pour cela, une certaine disponibilité. Vous devez également vous interroger sur les motifs qui vous poussent à opter pour ce type de gestion.
Bien souvent, la raison est financière, les syndics surfacturant le coût de leurs prestations dans le cadre de petites copropriétés. Toutefois, cette raison ne saurait suffire et il est certains cas où l’élection d’un syndic non professionnel serait assez catastrophique.
En effet, dans la mesure où il n'exerce ses fonctions qu'à titre accessoire au regard de ses autres activités, d'élire un copropriétaire comme syndic lorsque la copropriété est en difficulté ou comporte un trop grand nombre de copropriétaires procéduriers.
Désigner un syndic non professionnel nécessite une certaine confiance entre les copropriétaires et l'obligation pour chacun de jouer le jeu. Voici quelques éléments pouvant entrer en ligne de compte pour la désignation d'un syndic non professionnel:
- L'ambiance de la copropriété
Inutile de désigner un syndic non professionnel si les copropriétaires ne peuvent s'entendre entre eux. Chaque agissement du syndic risque d'être systématiquement remis en cause par les autres copropriétaires et de paralyser ainsi le bon fonctionnement de la copropriété. Certains copropriétaires sont d’ailleurs plus enclins à critiquer la gestion faite par leur voisin que celle faite par le syndic, laquelle n’était pas forcément meilleure.
- L'implication du conseil syndical
Le conseil syndical est là pour assister le syndic et contrôler sa gestion. Cela doit être encore plus vrai lorsque l'immeuble est géré par un copropriétaire. Le conseil syndical doit l'assister et se faire le lien avec les autres copropriétaires, voire ne pas hésiter à gérer le bien avec le syndic sans pour autant passer par un syndicat coopératif. Ici encore, inutile de désigner un syndic non professionnel si le conseil syndical est absent.
- La taille de la copropriété
Cette forme de gestion s’adresse particulièrement aux copropriétés de petite ou moyenne taille. Sans vouloir fixer arbitrairement des chiffres définitifs sur les notions de petite, moyenne ou grande copropriété‚ il convient d'admettre comme petites, des copropriétés constituées de moins de 50 lots principaux. La taille ne constitue pas l’élément le plus important dans ce choix, mais c’est l’échelle de grandeur qui rend cette perspective maîtrisable par des copropriétaires. D’autant plus qu’en règle générale, plus une copropriété est grande, plus elle dispose d’équipements ou de services collectifs à gérer.
- Les équipements et/ou services collectifs
La majorité des petites copropriétés dispose généralement de peu d'équipements collectifs. La gestion en est d'autant plus aisée. Le choix de cette formule est facilité notamment par la limitation des équipements collectifs à gérer (chauffage collectif, ascenseurs, locaux commerciaux…).
Et même si la gestion des contrats est allégée, il reste tout de même à s’occuper d’autres conventions (assurance de la copropriété, poste de nettoyage, entretien des espaces verts…) et suivre régulièrement tout ce qui accompagne de tels équipements (factures à régler, renégociation éventuelle d’un contrat …).
- L'état du patrimoine
L'entretien d'un patrimoine ancien peut s'avérer complexe non seulement sur le plan technique, mais aussi sur le plan financier. La situation exigera un diagnostic technique précis. Il faudra procéder à des appels d'offres, faire établir des devis, faire appel à un maître d’œuvre, un architecte, prendre une assurance, proposer un montage financier, rechercher des financements, faire des demandes de subventions... Une telle situation risque d'être trop complexe pour un copropriétaire. Eventuellement, dans le cadre d'une gestion directe en syndicat coopératif, cela pourrait être possible, mais à condition de réunir les compétences nécessaires au sein du conseil syndical. Sinon, il vaut mieux passer par un professionnel.
- La situation financière
Le budget de la copropriété est souvent fonction de sa taille. Une petite résidence sera donc assez facile à gérer. Cependant, il faut être vigilant et analyser la situation financière en elle-même. Là où se rencontrent des situations d'impayés, là où la copropriété relève d'une situation d'endettement réelle, la situation ne pourra pas être assainie par un syndic non professionnel. Il est nécessaire que la situation financière soit saine.
En résumé, le choix de cette formule se fonde notamment sur :
- le comportement des copropriétaires;
- l'implication du conseil syndical;
- la taille de la copropriété;
- le peu de contrats à gérer;
- le faible montant des charges;
- une situation financière saine.
La désignation du syndic non professionnel
A l’instar d’un syndic classique, le syndic non professionnel est désigné par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 avec, le cas échéant, possibilité de recourir à la passerelle de majorité de l’article 25-1.
Seul un copropriétaire peut être désigné comme syndic non professionnel. Un voisin d’une autre résidence ne peut donc pas offrir ses services pour gérer la copropriété. En revanche, rien ne l’interdit de se rapprocher du conseil syndical s’il souhaite lui faire bénéficier de ses connaissances.
Par ailleurs, contrairement au syndic professionnel, le syndic non professionnel n’est pas tenu de présenter un contrat. De ce fait, l’assemblée générale aura juste à se prononcer sur la candidature du copropriétaire.
La question de la rémunération doit également être vue en assemblée générale : un copropriétaire ne saurait décider unilatéralement de son montant. Le problème se pose alors de savoir à quelle majorité celle-ci doit être votée.
Dans le cadre d’un syndic classique, un seul vote suffit pour désigner le syndic et accepter son contrat, ce dernier devant préciser les modalités de sa rémunération. Par analogie, nous pouvons penser qu’un vote unique suffit pour désigner à la fois le syndic non professionnel et statuer sur le montant de sa rémunération.
Attention toutefois : dans un syndicat coopératif, la fonction de syndic est assurée par le président du conseil syndical. La fonction de conseiller syndical étant strictement bénévole, aucune rémunération ne peur alors lui être accordé, même en tant que syndic. La question se pose également de la durée du mandat du syndic non professionnel. Ce dernier étant soumis aux mêmes obligations qu’un syndic normal, son mandat ne peut excéder trois années.
En conséquence, une résolution unique peut tout à fait se prononcer, à la majorité de l’article 25 avec le recours, le cas échéant, de l’article 25-1, sur la désignation du syndic non professionnel, sa rémunération et la durée de son mandat.
Le choix du syndic non professionnel ne doit pas se faire à la légère. Vous devez impérativement trouver quelqu’un de rigoureux et de disponible.
De même, des connaissances en comptabilité, si elles ne sont pas indispensables, peuvent être bien utiles.
A cet égard, rappelons que les copropriétés de plus de dix lots principaux sont soumis au plan comptable des syndicats, avec utilisation d’une nomenclature spécifique et application d’une comptabilité d’engagement en partie double.
la fonction de syndic non professionnel
Le copropriétaire qui est syndic non professionnel a les mêmes obligations qu'un syndic normal. Il doit donc procéder à la gestion et l'entretien de la copropriété, respecter et faire respecter le règlement de copropriété, exécuter les résolutions de l'assemblée générale, mettre à jour le carnet d'entretien, établir le budget prévisionnel, procéder aux appels de fonds, surveiller les travaux, convoquer l'assemblée générale… D'où la nécessité d'être un minimum disponible pour pouvoir gérer efficacement une copropriété.
Par ailleurs, il peut être tentant de faire une gestion que l'on pourrait appeler informelle: les assemblées générales sont réunies sans aucun formalisme (absence de convocation…) chez l'un des copropriétaires, les appels de fonds sont réalisés par le biais de porte à porte…
Toutes ces pratiques existent et perdurent parfois de nombreuses années sans réelles difficultés. C'est notamment le cas dans les petites copropriétés où les résidents s'entendent bien.
Toutefois, les problèmes peuvent survenir avec un nouvel arrivant, ce dernier pouvant s'étonner alors, à juste titre, qu'il n'existe pas de carnet d'entretien, que l'assemblée générale n'a pas été convoquée depuis fort longtemps et que les fonds de la copropriété figurent sur un compte personnel du copropriétaire chargé de la gestion.
Il peut s'ensuivre une certaine confusion, voire une situation conflictuelle entre les anciens, d'une part, et le petit nouveau qui veut révolutionner un mécanisme de fonctionnement existant depuis de nombreuses années.
N'oubliez pas qu'en cas de litige, votre responsabilité pourra être engagée même si, en tant que non professionnel, elle pourrait être appréciée moins sévèrement. Par conséquent, s'il peut être tentant de gérer "à la bonne franquette", il faut savoir que ce type de gestion n'a qu'un temps et qu'il induit bien souvent, à moyen ou long terme, des litiges.
En fait, la principale différence entre la gestion effectuée par un syndic professionnel et celle d'un syndic non professionnel réside dans l'obligation, pour ce dernier, d'ouvrir un compte séparé sans possibilité, pour l'assemblée générale, d'en décider autrement. Cela s’explique par la nécessité d’éviter tout risque de confusion entre les fonds du syndicat et ceux du copropriétaire.
Les avantages du syndic non professionnel
Les avantages s’observent sur plusieurs points.
- Sur le plan financier
Souvent, les honoraires d’un syndic professionnel s’avèrent élevés au regard de ce qu’il y a à faire pour assurer la gestion de votre petite copropriété. La disparition des frais du syndic professionnel, des frais qu’il prélève, dans certains cas, sur les travaux réalisés dans votre copropriété… se traduit par une baisse sensible des charges d’une petite copropriété.
- Sur la gestion
Un syndic non professionnel devant ouvrir un compte séparé, il y a une maîtrise réelle sur tous les aspects de la gestion : suivi des factures, réactivité en cas d’impayé…
- Sur le renforcement de la gestion de proximité
Dans la mesure où le copropriétaire connaît sa résidence et est le principal concerné par les travaux qui vont y être réalisés, il sera plus facile pour lui de suivre l'exécution de certains contrats, de rencontrer personnellement les copropriétaires en cas de soucis (dégâts des eaux…).
- Sur la difficulté à trouver un syndic professionnel
Les petites copropriétés attirent faiblement les syndics professionnels. Ces dernières n'offrent pas un intérêt économique suffisant dès l'instant qu'un syndic entend assurer correctement sa mission. Dans ces situations, certains syndics n'hésitent pas à proposer des prix de gestion nettement dissuasifs pour les copropriétaires... En raison de la difficulté à trouver un syndic qui accepte la gestion de votre copropriété ou pour éviter de payer trop chère une prestation de gestion, des copropriétaires sont donc amenés à gérer eux-mêmes leur copropriété.
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