Ventes ou locations, 60 % des transactions environ sont effectuées par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Ces dernières ont d’ailleurs davantage la côte auprès des acquéreurs que des vendeurs dans la mesure où elles disposent de plusieurs offres pouvant correspondre aux critères d’un client.

Pour le vendeur, passer par une agence a surtout pour conséquence de perdre en rentabilité sur la valeur du bien puisqu’il faut rémunérer le professionnel pour ses diligences. C’est du moins le point de vue de nombreuses personnes qui préfèrent s’affranchir de tout intermédiaire.

Pour les autres, ceux qui font appel à une agence immobilière, la question de la rémunération du professionnel reste centrale, mais il ne faut pas se focaliser exclusivement sur ce point. En effet, pour éviter tout contournement, les agents immobiliers peuvent vous interdire de contracter sans leur concours, ce qui n’est pas forcément licite. Tout dépend du mandat signé. Petit tour d’horizon.

Le mandat simple

Il s’agit du mandat sans exclusivité. Dans cette hypothèse, un même bien est mis à la vente ou à la location auprès de plusieurs agences. C’est celle qui conclura le marché qui sera finalement rémunérée. Avantage d’une telle démarche : elle assure une meilleure visibilité du bien, du moins en théorie. Car le professionnel n’étant rémunéré qu’à la conclusion du contrat (qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location), d’aucuns se montreront peu motivés pour s’investir dans une course où ils sont en concurrence avec d’autres. Par ailleurs, cela signifie que si la transaction est conclue, vous devez en informer le plus rapidement possible les autres agences. A défaut, si une autre arrive à conclure le marché avec un client différent, vous serez amené à lui verser une indemnité dont le montant correspondra, peu ou prou, à celui des honoraires qu’il aurait pu réclamer.

Ici, le vendeur demeure libre de procéder lui-même à la vente du bien. Mais il lui est interdit de contracter directement avec une personne qui a visité le bien par l’intermédiaire d’une agence.

Le mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est à mi-chemin entre le mandat simple et le mandat exclusif. Dans cette hypothèse, l’agence chargée de la transaction est seule en lice et non en compétition avec d’autres agences. En parallèle, le propriétaire peut procéder à des recherches de sa propre initiative et conclure également de son côté. Ici encore, une limite : l’interdiction d’établir directement la transaction avec une personne apportée par l’agence.

Le mandat exclusif

Dans ce cas, seule l’agence chargée de la transaction peu conclure. Il n’est pas possible de saisir un autre professionnel en vue d’accélérer la vente, par exemple, ou de conclure également de son côté.

L’inconvénient de ce mandat est que vous êtes totalement dépendant des diligences du professionnel. L’avantage, c’est qu’il est généralement motivé pour conclure la transaction puisqu’il est seul à pouvoir le faire et, qu’à défaut, vous pourrez refuser de renouveler le mandat exclusif.

Résiliation : des modalités à respecter

Il n’existe pas de mandat parfait : tout dépend des circonstances. Bien évidemment, les professionnels prônent le mandat exclusif au dépend du simple. Tout au plus tolèrent-ils le semi-exclusif, mais il est clair qu’ils n’apprécient guère d’être mis en concurrence entre eux. Vous devez également être vigilant sur les modalités de résiliation d‘un mandat. En plus de conditions de formes (LRAR…) vous aurez également un délai de préavis à respecter. Enfin, les mandats exclusifs peuvent vous interdire de procéder par vous-même, après la révocation du mandat, à une vente en directe pendant un certain délai, ceci pour éviter toute fraude.

Le bon de visite

Le bon de visite a une utilité pour le professionnel : démontrer qu’une personne clairement identifiée a visité le logement à une date donnée. Le bon de visite ne peut donner lieu au versement d’une rémunération, laquelle ne peut être versée qu’après la conclusion du contrat.

L’intérêt du bon de visite est double pour le professionnel : d’une part, il démontre qu’il a correctement exécuté son obligation en faisant visiter le bien à des acquéreurs potentiels, d’autre part, il pourra comparer par la suite l’identité de l’acheteur, ou du locataire, au cas où la transaction ne serait pas effectuée par ses soins et s’assurer que les parties n’ont pas cherché à le contourner frauduleusement pour ne pas avoir à lui verser ses honoraires.

Généralement, le bon de visite comporte des mentions à destination du client potentiel, lui rappelant l’interdiction de contracter directement avec le propriétaire. Si vous passez outre, seul le propriétaire devra payer la commission, puisque c’est lui qui est lié par un mandat à l’agence immobilière. Par ailleurs, si un agent a reçu un mandat simple, il ne peut faire souscrire aux éventuels clients, acquéreurs ou locataires, un bon de visite avec engagement d’exclusivité en sa faveur.