Les obligations du locataire
Le locataire a trois types d’obligations :
– il doit entretenir le logement et y faire les menues réparations ;
– il doit réparer ce qui a été dégradé ;
– et, d’une façon générale, il doit se comporter de façon raisonnable et prévoyante !
Afin de déterminer les réparations à la charge du locataire, on se réfère à la liste des réparations locatives fixée par le décret du 26 août 1987. Ce texte évoque, à propos des principaux éléments d’équipement, deux types d’obligation incombant au locataire : les tâches d’entretien à effectuer régulièrement, et les petites réparations à accomplir lorsque c’est nécessaire.
Cette liste constitue un outil efficace, mais imparfait car elle n’est pas limitative, et des réparations qui n’y figurent pas peuvent malgré tout être qualifiées de locatives. Il faut donc raisonner par analogie, en retenant deux principes :
– chaque fois que le décret cite comme locatives les menues réparations d’un équipement ou le remplacement de certains de ses éléments, il exclut le remplacement de l’équipement lui-même.
Exemple
Le décret met à la charge du locataire le « remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets », cela signifie que le remplacement du robinet lui-même est une grosse réparation incombant au bailleur
– pour qualifier une réparation de “menue” ou “grosse”, on retiendra le critère du coût : une menue réparation est une réparation d’un coût peu élevé.
Les contrats d’entretien
Pour remplir ses obligations d’entretien, le locataire peut être amené à souscrire un contrat d’entretien. On en distingue plusieurs types : certains sont souscrits directement par le locataire, d'autres le sont par le bailleur et récupérés dans les charges locatives.
Certains équipements, et en premier lieu les appareils à gaz, exigent un entretien périodique. En cas de panne ou en fin de location, le locataire devra justifier qu’il a assuré cet entretien, faute de quoi sa responsabilité pourrait être engagée. Doit-il pour autant souscrire un contrat d’entretien? Libre à chacun d’en décider. Toutefois, si le contrat de location l’impose, le locataire y sera tenu, mais il gardera le choix de son prestataire (CA Paris, 6e ch. C, 4 mars 1997 - P et a. c/P - Loyers et copr., mai 1997, n° 138).
Autre pratique particulièrement fréquente dans le secteur social: le bailleur souscrit, pour le compte et avec l’accord des locataires, des contrats pour l’entretien des appareils à gaz, pour la serrurerie, la robinetterie, les sanitaires situés dans les parties privatives.
Les contrats d’entretien collectifs
Des contrats d’entretien peuvent aussi concerner l'entretien courant des parties communes : contrats de nettoyage, d'entretien des espaces verts, de désinfection des poubelles, etc. Leur coût est alors récupérable dans les charges.
Dans ce cas, il faut bien vérifier que le service rendu est conforme aux prescriptions du contrat : nombre d'interventions annuelles prévues, nature de ces interventions, etc. Certains prestataires usent de la méconnaissance des locataires pour refuser des réparations pourtant prévues au contrat (changement d'un robinet, par exemple) ou interviennent beaucoup moins que prévu (cinq ou six tontes seulement dans l'année, quand il en est prévu douze).
Contrat multi-services : l’entretien du logement délégué à une entreprise
De plus en plus d’organismes HLM proposent à leurs locataires de souscrire un contrat d’entretien et de maintenance de leur logement. En général, le contrat présenté implique pour le prestataire de réaliser chaque année une visite d’entretien du logement, de répondre aux appels du locataire et de réaliser gratuitement les prestations et dépannages décrits dans la brochure remise au locataire.
Son montant est variable, mais est de l’ordre de 5 à 8 euros par mois et par locataire, somme recouvrée sur la quittance.
Si ces propositions de prestation offertes aux locataires d’organismes HLM se développent, ce n’est pas sans raison. D’une part les organismes HLM souhaitent s’assurer du bon entretien de leurs logements afin de diminuer leurs frais au moment du départ des locataires, d’autre part, les prestataires de services ne peuvent qu’être satisfaits du nombre potentiel de clients apportés si facilement. Pour les locataires, ce type de contrat offre certes un intérêt : celui de ne plus avoir besoin d’assurer les réparations locatives à leur charge et l’entretien de leur logement, autre avantage : celui de se prémunir de leur organisme lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire délègue ainsi la responsabilité de l’entretien de son logement à un prestataire de services, qui plus est agréé par le bailleur !
Néanmoins, ces contrats ont un coût non négligeable. La multiplication de services payants proposés aux locataires pour des prestations dont ils ne se serviront finalement que très occasionnellement ne nous semble pas très intéressante.
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