Locataires HLM : devenez propriétaire avec le bail réel solidaire

Depuis 1965, il est possible de vendre un logement social. Mais ce n’est que depuis 2007 que la pratique s’est généralisée, puis simplifiée avec la loi ELAN de 2018. Chaque année, environ 7000 logements sociaux sont vendus à des particuliers. Ces ventes permettent à des locataires HLM de devenir propriétaires, mais un autre outil plus efficace et plus sécurisé existe depuis peu. : le bail réel solidaire.

Qu’est-ce que le bail réel et solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) est entré en vigueur avec la loi du 6 août 2015 afin de faciliter l’accès à la propriété. Il vise à la création de baux emphytéotiques où l’accédant ne possède que le bâti (le logement). L’État reste propriétaire du terrain (foncier), à travers un organisme foncier solidaire (OFS). L’accédant verse un loyer modique (environ 75 euros par mois pour un 50m2) pour une durée allant de 18 à 99 ans, rechargeable.

Cette mesure permet de devenir propriétaire avec un prix réduit de 20% à 40% selon les territoires par rapport au prix de marché. En effet aujourd’hui, le coût principal d’un logement est le terrain où il se trouve, et non le logement en tant que tel. En dissociant les deux, on réduit mécaniquement le prix. Ce système a d’ailleurs fait ses preuves dans plusieurs pays, tels que les Etats-Unis, la Belgique, ou la Suisse.

"Le nombre de baux réels solidaires (BRS) est pour le moment proposé par un nombre restreint de communes du fait de la rareté du foncier public et du manque de publicité. Afin de développer cette offre, la loi du 9 avril 2024 a simplifié le dispositif pour les bailleurs sociaux pour qu’ils puissent le proposer plus facilement sur tout le territoire. Si le BRS est un vrai plus pour l’accès à la propriété, pour que l’ensemble des Français puissent se loger décemment et à un prix abordable, il est nécessaire de réduire durablement dans les zones tendues le prix de l’immobilier en diversifiant l’offre de logements (logements sociaux et privés) et de mettre en œuvre des politiques d’encadrement des loyers."

Guillaume Aichelmann, chargé de mission logement social à la CLCV

Qui peut en bénéficier ?

Le BRS est signé entre l’organisme foncier solidaire et les ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources et souhaitant acquérir leur résidence principale. Sont demandés les revenus fiscaux de l’ensemble du ménage, c’est-à-dire ceux de l’acquéreur mais aussi celui des autres occupants du logement : conjoint, enfant fiscalisé logé…

Quels sont ses avantages ?

Il est possible de cumuler un BRS avec les aides existantes pour l’accession à la propriété (prêt à taux zéro pour les primo accédants, abattement sur la taxe foncière de 30% à 100% sur une certaine durée, TVA réduite à 5,5% contre 20%.). Le BRS bénéficie également d’une garantie de rachat de la part de l’OFS pour cinq ans. Ainsi, l’accédant bénéficie d’un prix réduit, des aides pour faciliter son projet, et d’une garantie de rachat si jamais sa situation venait à changer ou que le logement ne correspond plus à ses besoins.

Chaque année, le bailleur social détermine les logements qu’il souhaite proposer à la vente. Ces ventes se divisent en deux catégories : la vente en bloc et la vente en lot. La vente en bloc désigne la vente d’une partie du patrimoine d’un bailleur social à un autre organisme (autre bailleur social, mairie, société privée, etc.). La vente en lot désigne la vente à des particuliers souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

Si l’achat d’un logement social peut paraître intéressant, la réalité est souvent compliquée. La plupart des locataires ne sont pas correctement accompagnés et informés par le bailleur social au cours du projet, notamment sur les spécificités de la gestion d’une copropriété et les coûts importants une fois l’achat effectué (charges, taxe foncière, entretien et travaux des parties communes). La vente d’un logement social entraîne malheureusement donc souvent une hausse des copropriétés dégradées. De plus, la vente de logements sociaux réduit de fait l’offre de logements abordables en zone tendue, voire peut aggraver la hausse des prix en cas de revente. La CLCV ne soutient pas par conséquent la vente de logements sociaux, même aux particuliers. Elle privilégie plutôt un autre dispositif, le bail réel solidaire (BRS).