Coups de marteau dans les murs, talons qui claquent sur le parquet, chien qui hurle à la mort… autant de situations susceptibles d’empoisonner les relations de bon voisinage. Sur ce plan, personne n’est épargné. Que l'on habite en ville ou à la campagne, en appartement ou dans une maison, que l’on soit locataire ou propriétaire, nous sommes tous susceptibles de causer ou de subir des troubles de voisinage. Quelque 55 % des Français estiment avoir des problèmes, fréquents ou occasionnels, avec leurs voisins, confirme un sondage réalisé par le groupe De particulier à particulier en janvier 2012.
De l’inconvénient normal au trouble anormal
Le bruit est la première cause des plaintes déposées devant les tribunaux pour troubles de voisinage. Mais tous les bruits ne sont pas logés à la même enseigne et les inconvénients de voisinage pas forcément considérés comme des troubles anormaux.
Ainsi, l'acquéreur d'une maison de campagne ne peut invoquer le chant du coq matinal comme un trouble anormal de voisinage, quand bien même le chant du coq le réveillerait tous les jours aux aurores. C'est un bruit normal dans une zone rurale.
En revanche, si votre voisin utilise tous les dimanches sa tondeuse entre 7 h et 8 h du matin, alors qu'un arrêté municipal en autorise l'utilisation le week-end de 10 h à 12 h et de 15 h à 17 h, il cause un trouble anormal de voisinage en ne respectant pas la réglementation municipale destinée à garantir votre repos. Pour autant, vous devez apporter la preuve de l'utilisation de la tondeuse aux horaires non autorisés et faire mesurer le niveau sonore afin de prouver le trouble de voisinage.
Comment faire la part des choses ? Comment réagir, se protéger, obtenir réparation ? Vous trouverez tout au long de ce dossier des réponses à ces questions. Sur les nuisances sonores – parce qu’elles paradent en tête des réclamations - bien sûr, mais pas seulement.
Au-delà des nuisances sonores
En effet, les relations de voisinage ne se limitent pas à des problématiques de nuisances sonores ou olfactives. Certaines situations, plus complexes, relèvent de ce qu’on appelle une servitude. C’est le cas, par exemple, lorsque le propriétaire d’un terrain enclavé ne dispose pas d’accès sur la voie publique et demande un droit de passage aux propriétaires des parcelles voisines.
Branches qui débordent sur le terrain voisin, racines qui dégradent des murs séparatifs : les arbres et autres plantations sont également sources de litiges entre voisins.
Et tous ne sont pas parfaitement au fait de leurs droits et devoirs. Le quiz « Etes-vous un bon voisin ? » organisé au printemps 2013 sur le site Internet Immonot.com et auquel 2500 internautes ont participé révèle des marges de progression : si la majorité des participants a su répondre à la plupart des questions, près de 60 %, par exemple, ont estimé qu’il n’y avait aucune raison d’indemniser un voisin chez lequel une propriétaire devait passer pour pouvoir accéder à son terrain.
Contester un permis de construire
La construction d’un immeuble ou d’une maison peut susciter, chez les voisins, des craintes de voir se développer nuisances et troubles en tous genres. Alors, si vous aussi êtes confronté à ce type de situation, vous trouverez ici tous les conseils pour contester le permis de construire et obtenir gain de cause en fonction de vos objectifs et de la stratégie que vous aurez choisie.
Trop de bruit !
Chant à tue-tête, claquements de talons sur le parquet, aboiements ininterrompus, bricolage matinal : le bruit est souvent source de conflits entre voisins.
Tous les bruits provoqués de jour comme de nuit par un locataire, propriétaire ou occupant (cri, talons, chant...) ou par une chose (instrument de musique, chaîne hi-fi, outil de bricolage, pétard et feu d'artifice, pompe à chaleur, éolienne, électroménager...) ou encore par un animal (aboiements...) peuvent causer des troubles de voisinage. Tous ces bruits sont considérés comme des bruits de comportement.
Dès lors qu’ils sont répétitifs, intensifs, et durent dans le temps, ils peuvent causer un trouble anormal de voisinage. Un seul des trois critères suffit pour constituer l’infraction.
Lorsqu’ils sont commis la nuit, entre 22h et 7h, il s’agit de tapage nocturne. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de démontrer que le bruit est répétitif, intensif et qu'il dure dans le temps.
Mais, pour être condamnable, le bruit doit être provoqué par une personne qui a conscience du trouble qu'elle cause, mais ne prend pas les mesures pour y remédier.
Quels recours ?
Un bruit vous gêne ? Allez voir son auteur pour l'informer des désagréments que vous subissez. Vous pouvez aussi vous informer à la mairie pour vérifier s'il existe un arrêté réglementant le bruit ou l'activité en cause (des arrêtés municipaux peuvent, par exemple, limiter l'usage des tondeuses à gazon). Si l'immeuble est en copropriété, il est utile de vérifier le règlement de copropriété qui peut limiter ou interdire certains bruits.
Si l'auteur du bruit ne veut rien entendre, adressez-lui un courrier simple, puis recommandé avec avis de réception. Vous pouvez aussi recourir à une tierce personne pour tenter de régler le conflit, le gardien de votre immeuble, par exemple. Il est également possible de recourir gratuitement à un conciliateur de justice en s'adressant à la mairie.
Si le conflit persiste, faîtes appel à un huissier ou aux forces de l'ordre (police, gendarmerie, commissariat...) pour qu'ils constatent l'infraction et dressent un constat ou un procès-verbal.
L'auteur d'un bruit domestique, qu'il soit commis de jour ou de nuit, peut se voir infliger une amende forfaitaire par les forces de l'ordre.
Amende
Le montant de l'amende forfaitaire prévu pour les bruits domestiques et le tapage nocturne s'élève à :
- 45 € en cas de règlement immédiat ou dans les 3 jours suivants la remise de la carte-lettre de l'amende forfaitaire ;
- ou 68 € en cas de règlement dans les 30 jours suivants la remise de la carte-lettre ;
- ou 180 € à défaut de règlement dans les 30 jours suivants la remise de la carte-lettre.
Saisir le juge
Si les troubles persistent, vous pouvez saisir la justice. Pour que la demande ait des chances d'aboutir, vous devez démontrer que vous avez subi un trouble qui vous cause un dommage et réunir un maximum de preuves : courriers échangés avec l'auteur du bruit ; constat d'huissier, procès-verbal ; témoignages, pétition ; certificat médical si votre état de santé s'est dégradé depuis les agissements...
En cas de tapage nocturne, le procès-verbal est une preuve suffisante pour poursuivre l'auteur du bruit.
Une fois que ces preuves sont réunies, saisissez le tribunal d’instance ou de grande instance (selon le montant des dommages et intérêts que vous demandez).
Le juge peut ordonner l'insonorisation du logement de l'auteur du bruit, ou prononcer la résiliation du bail si celui-ci est locataire.
Agressions sonores : sanction plus lourde
Lorsque le bruit n’est pas causé par simple désinvolture mais en vue de troubler la tranquillité d’autrui, l'auteur des agressions sonores peut être puni d’un an d’emprisonnement et de 15000 euros d’amende (article 222-16 du Code pénal).
Un motif pour résilier le bail ou donner congé
Le locataire qui ignore les règles de bon voisinage risque gros. En effet, celui-ci est obligé d’user paisiblement de son logement. A défaut, il peut se voir délivrer un congé par son propriétaire pour motif légitime et sérieux ou voir son bail résilié par le juge (articles 4 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, le tapage tant diurne que nocturne a été admis comme motif de congé.
Il en va de même pour un locataire qui nourrit des pigeons et cause des nuisances ou qui ne chauffe ni n’éclaire le local loué, duquel il émane des odeurs nauséabondes. C’est la même chose pour un locataire qui a un comportement agressif à l’égard des autres habitants de l’immeuble et des bâtiments voisins.
Le propriétaire bailleur a donc tout intérêt à veiller au respect, par son locataire, de l’obligation de jouissance paisible des lieux loués. En effet, un tiers victime d’un trouble de voisinage suscité par un locataire de ce propriétaire pourrait lui en demander réparation.
Les bruits d’activité
Ce sont tous les bruits provoqués de jour comme de nuit par une activité professionnelle (commerce, atelier...) ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation (manifestation culturelle, sportive...) ou par une activité réputée bruyante, c'est-à-dire les bruits de chantiers (marteaux-piqueurs et autres engins), les infrastructures de transport (autoroute, avion...) et les lieux diffusant de la musique (discothèque, bar...).
Où commence le trouble ?
Pour les lieux musicaux et les activités professionnelles ou de loisir, la loi considère que l'infraction est constituée dès lors que les normes acoustiques réglementaires, spécifiques à chacune de ces activités, ne sont pas respectées. Pour le savoir, un mesurage acoustique est effectué par la mairie.
S'agissant des bruits de chantier, la loi considère qu'un chantier est par nature bruyant. Par conséquent, elle ne reconnaît aucun seuil acoustique à respecter. Toutefois, l'infraction peut être caractérisée dès lors que les conditions de réalisation des travaux (par exemple, respect des horaires) ou d'utilisation des équipements ne sont pas respectées.
Que faire ?
Lorsque le bruit émane d'une activité située au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation en copropriété, vous devez contacter le syndic de copropriété.
En dehors de ce cas, vous devez vous adresser à la mairie ou à la préfecture qui pourra mettre en demeure le responsable de faire cesser le bruit ou décider la suspension temporaire de l'activité. L'auteur d'un bruit d'activité s'expose à une contravention d'un montant de 1 500€.
Si les troubles persistent malgré ces différentes démarches, un recours judiciaire peut être envisagé.
Le juge peut ordonner la confiscation du matériel ayant servi à commettre l'infraction (par exemple, matériel de sonorisation), l'insonorisation de l'établissement ou encore l'interruption de l'activité.
FAQ : Nos réponses à vos questions
Quelques explications et conseils à partir d’exemples très concrets.
Des odeurs particulièrement désagréables se dégagent de l’appartement voisin du mien. Que faire ?
Vous pouvez contacter, par téléphone ou par courrier, le service communal d'hygiène et de santé de votre mairie. Le maire peut en effet faire cesser ces nuisances en mandatant un inspecteur de la salubrité afin qu'il constate la réalité et l'importance du trouble, et rappeler à l'ordre l'auteur de la nuisance. Si l'immeuble est en copropriété, vous devez en priorité vérifier le règlement de copropriété qui peut encadrer, voire interdire certaines pratiques dans les logements. Ainsi, s'il existe une clause spécifique concernant les nuisances olfactives, vous devez informer le syndic de copropriété pour faire constater le problème et faire respecter le règlement. Si les nuisances persistent, vous pouvez saisir le tribunal d’instance du lieu de votre domicile. Si les nuisances proviennent d'un appartement ou d'une maison en location, les tribunaux peuvent prononcer la résiliation du bail.
Mon voisin utilise son barbecue midi et soir, je reçois la fumée, parfois les cendres, et les odeurs. Que faire ?
En général, l'utilisation d'un barbecue n'est pas considérée comme un trouble anormal de voisinage, puisqu'elle est souvent épisodique et dépend notamment de la météorologie (sens du vent).
Toutefois, son utilisation peut causer certains dommages aux propriétés voisines comme par exemple le noircissement de la façade causé par la fumée ou par la projection de cendres.
Le contrevenant qui cause ce type de dommage peut se voir exposer à des poursuites judiciaires pour réparation du préjudice. Vérifiez en mairie s’il n’existe pas un arrêté municipal réglementant l’utilisation des barbecues. Si votre immeuble est en copropriété, il est également conseillé de vérifier le règlement de copropriété pour savoir s'il existe une clause qui réglemente l'utilisation des barbecues.
Mon hall d’immeuble est constamment occupé. Que puis-je faire ?
Si les parties communes de votre immeuble (hall, cage d'escalier...) sont occupées par des personnes qui entravent la circulation ou nuisent à la tranquillité des lieux, vous devez le signaler à votre gardien d'immeuble ou à votre syndic si l'immeuble est en copropriété.
Celui-ci doit ensuite avertir le propriétaire de l'immeuble, l'organisme HLM, afin qu'il fasse le nécessaire auprès des services de police ou de la gendarmerie pour faire cesser ces agissements.
L'attroupement est un délit puni d'une amende de 3 750€ et de 3 mois d'emprisonnement. Cette sanction peut être portée à 7 500€ d'amende et de 6 mois d'emprisonnement lorsque l'infraction est accompagnée de menaces, de quelques natures qu'elles soient. Les personnes coupables de ces infractions peuvent également encourir une peine de travail d'intérêt général.
Bon à savoir : les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation ou leurs représentants peuvent accorder à la police et à la gendarmerie nationale, ainsi qu'à la police municipale, une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles. Ils peuvent également, en cas d’occupation d’espaces communs par des personnes qui nuisent à la tranquillité des lieux faire appel à la police, à la gendarmerie ou à la police municipale pour rétablir la jouissance paisible des lieux (art. L. 126-1 et 126-2 du Code de la construction).
Les servitudes
Ce terme un peu barbare concerne des situations assez banales dans la vie quotidienne. Tour d’horizon.
Suis-je obligé d’accepter que mon voisin passe sur mon terrain ? Dois-je supporter que ses arbres empiètent sur ma parcelle ? Puis-je contester la construction voisine qui aura une vue directe sur ma maison au mépris de toute intimité ?
Les relations de voisinage ne se limitent pas à de simples problématiques de nuisances sonores ou olfactives, loin de là. Certaines situations sont beaucoup plus complexes et relèvent de ce que l’on appelle une servitude. Petit tour d’horizon des différentes situations visées par ce terme barbare mais qui concerne des situations bien précises de la vie quotidienne.
Le droit de passage 
Le propriétaire d’un terrain qui ne dispose d’aucun accès sur la voie publique ou d’un accès insuffisant peut demander un droit de passage aux propriétaires des parcelles voisines afin de permettre cette desserte. C’est le cas, par exemple, lorsque la propriété en question est complètement entourée de terrains appartenant à d’autres personnes. Le passage en question doit se faire de façon à être le plus court possible et entraîner le moins d’inconvénients aux propriétaires des terrains traversés. Ceux-ci ont droit à une indemnité afin de réparer le préjudice subi. Elle peut être acquittée en une seule fois ou être constituée de versements périodiques pendant toute la durée de la servitude.
L’entretien de la parcelle qui fait l’objet de la servitude est généralement à la charge du bénéficiaire du droit de passage. Toutefois, si le propriétaire du terrain traversé l’utilise également, le coût de l’entretien est répartie de façon équitable entre les parties, notamment au regard de l’utilisation de chacun (fréquence des passages…).
Le mieux est de fixer à l’amiable, avec le voisin, le tracé du passage en question. L’accord devra ensuite être matérialisé par écrit et préciser les conditions d’entretien de la parcelle et d’indemnisation du propriétaire du fonds traversé.
A défaut d’accord, il faudra saisir le tribunal de grande instance.
Les plantations
Branches qui débordent sur le terrain voisin, racines qui dégradent des murs séparatifs… les arbres et autres plantations sont régulièrement source de litiges entre voisins.
Il faut savoir que des distances doivent être respectées en matière de plantations. Pour les connaître, regardez dans le cahier des charges du lotissement ou le règlement de copropriété ou renseignez-vous auprès de la mairie pour les connaître.
A défaut de mesures locales en la matière, ce sont les distances suivantes qui s’appliquent : 50 cm de la limite du terrain pour les arbres et arbustes de moins de 2 mètres de hauteur et 2 m pour les arbres de plus de 2 m de hauteur. Dans le premier cas, il faudra veiller à tailler régulièrement les plantations afin qu’elles n’excèdent pas la limite autorisée.
Si les branches de l’arbre du voisin dépassent sur votre terrain, vous n’avez pas le droit de les couper vous-même, mais vous pouvez obliger son propriétaire à procéder à un élagage. De même, vous ne pouvez cueillir les fruits attachés aux branches, mais ils sont à vous s’ils tombent. Vous pouvez couper, sans autorisation préalable, les racines, ronces et brindilles qui débordent sur votre parcelle.
Vous pouvez tout à fait convenir d’un accord avec votre voisin pour qu’il vous autorise à couper les branches surplombant votre terrain. A défaut, il doit le faire de sa propre initiative. Si tel n’est pas le cas, vous devrez saisir la justice afin qu’elle l’y contraigne.
Des règles pour limiter le vis-à-vis
Avoir une vue dégagée de sa fenêtre est un privilège que beaucoup de personnes aimeraient avoir. Malheureusement, ce n’est pas toujours le cas.
Pour éviter au maximum les désagréments liés au vis-à-vis, des distances minimales ont été instituées.
L’ouverture permettant une vue droite, c’est-à-dire qui donne directement sur le terrain d’autrui, doit être située à une distance de 1,90 m de la propriété voisine. En revanche, si la vue est oblique, c’est-à-dire s’il faut tourner la tête pour voir chez vous, la distance séparative n’est plus que de 0,60 cm.
Il ne faut pas perdre de vue que ces dispositions visent à éviter toute immixtion dans l’intimité de chacun. Cela signifie qu’il est possible de pratiquer une ouverture à une distance inférieure dès lors que la vue donne, par exemple, sur un toit dépourvu de fenêtre ou sur un mur aveugle.
Si ces limites ne sont pas respectées, il est possible d’exiger la suppression de l’ouverture en question. Dans ce cas, il faut saisir le tribunal de grande instance.
La servitude du « tour d’échelle »
La servitude du tour d’échelle permet à une personne de passer chez son voisin pour réaliser des travaux. Il s’agit généralement de travaux d’entretien sur un mur ou une partie de bâtiment qui n’est pas accessible autrement.
Pour invoquer cette faculté, il faut que les travaux soient nécessaires, c’est-à-dire qu’à défaut de leur réalisation, l’ouvrage en question pourrait se dégrader. Ensuite, il faut que la partie du bâtiment à réparer soit inaccessible depuis votre propriété, le passage chez le voisin étant votre seule option possible. Enfin, vous devrez bien évidemment indemniser votre voisin pour le préjudice subi.
Ici encore, il peut être préférable de chercher un accord amiable en le matérialisant par écrit et en précisant la date de réalisation des travaux, leur nature, le cas échéant, l’identité de l’entreprise chargée de les effectuer et le montant de l’indemnité à verser.
Contester un permis de construire
Les procédures diffèrent selon les objectifs poursuivis. Explications.
Un immeuble doit être construit tout près de chez vous ? Votre voisin envisage de faire bâtir ou d’agrandir sa maison ? Et vous voyez d’un mauvais œil ces projets susceptibles de vous porter préjudice ? Vous avez la possibilité de faire un recours. Plusieurs voies s’offrent à vous selon que vous souhaitez faire annuler le permis de construire ou obtenir une indemnisation. Mais vous avez tout intérêt à bien ficeler votre dossier. En effet, si vos arguments sont jugés un peu trop légers, vous risquez une sanction financière pour recours abusif.
Bien connaître le projet
Avant toute chose, vous devez bien vous renseigner sur le projet en question. Une fois que le permis de construire est publié, vous avez deux mois pour agir.
Le bénéficiaire du permis de construire doit en afficher un extrait sur son terrain dès sa réception. D’une taille minimum (80 cm de largeur), cet affichage doit contenir un certain nombre d’informations (nom du bénéficiaire, adresse de la mairie où le projet peut être consulté en intégralité, surface de plancher de l’opération, nombre de lots…). C’est par ce biais que les riverains sont informés de la nature de l’opération en cours et des travaux qui vont être réalisés.
S’ils souhaitent davantage de renseignements, ils pourront se rendre auprès de la mairie afin de consulter le dossier dans son intégralité. La municipalité doit également procéder à l’affichage du permis de construire pendant au moins deux mois, c’est-à-dire pendant le délai de contestation de la décision. N’hésitez donc pas à vous déplacer.
Règlementation
Avant d’envisager tout recours, vous devez vérifier que le projet de construction ou d’agrandissement respecte bien la règlementation. En effet, pour contester la validité du permis de construire, vous devrez prouver qu’il est illégal (il a été délivré selon une procédure irrégulière s’il manque des pièces obligatoires, par exemple) ou non conforme au plan local d’urbanisme, au plan d’occupation des sols, au coefficient d’occupation des sols, etc. Pour être valide, votre recours devra donc comporter des explications précises sur vos motivations et lister les éléments litigieux au regard de la règlementation.
Première étape : faites un recours par courrier recommandé avec accusé de réception auprès du maire qui a délivré le permis de construire que vous contestez. Il a deux mois pour vous répondre, une non-réponse signifiant que votre demande est rejetée.
Ensuite, vous avez encore deux mois pour intenter un recours devant le tribunal administratif (très important, vous devrez en parallèlement informer, par LRAR, le bénéficiaire du permis de construire ainsi que la mairie du recours intenté).
Les conséquences dépendront des arguments que vous aurez soulevés à l’appui de votre requête. Si la personne qui a délivré l’autorisation n’était pas compétente pour le faire ou si une commission devant être préalablement saisie pour avis ne l’a pas été, par exemple, le permis sera certes annulé, mais la municipalité pourra tout à fait rectifier le tir en respectant la procédure. Pour obtenir une annulation définitive, il est donc indispensable de mettre en avant des arguments de fond.
Réparation
Si ce n’est pas l’annulation du permis que vous souhaitez obtenir ou si, malgré toutes vos recherches, vous n’avez pas trouvé d’arguments juridiques suffisamment probants pour le contester, vous pourrez effectuer un recours devant le juge civil (tribunal de grande instance) pour demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice. Il vous faudra alors prouver que le permis de construire vous cause un dommage. En tout état de cause, vous devrez présenter un dossier le plus complet possible : photos, constat d’huissier, rapports d’expertise montrant la diminution de la valeur vénale de votre bien, ou de la perte de luminosité…).
Recours abusifs : vers une aggravation des sanctions
Afin d’éviter les recours abusifs, les pouvoirs publics entendent clairement limiter les possibilités de contester un permis de construire. Le Parlement vient d’ailleurs tout juste d’autoriser le gouvernement à prendre des mesures. Un projet de texte est en cours d’élaboration afin d’aggraver les sanctions financières en cas de recours abusif.
Crédits photo : © Wild Orchid- Adobe Stock
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