L’article 2 de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 précise que « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque » et qui aurait dû être accompli entre le 12 mars et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit au plus tard le 24 août) est « réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. »
Ainsi, le dépôt de garantie qui devait être restitué entre le 12 mars et le 24 août sera considéré comme ayant été remis dans les temps s’il est versé au locataire au plus tard le 24 octobre (24 août + 2 mois).
Dans ce cas, il ne sera pas possible d’exiger du bailleur le versement de l’indemnité prévue en cas de remise partielle, à savoir 10 % du montant du loyer pour chaque période mensuelle commencée.
Cas pratique : Remise des clés le 1er février
Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou dans un délai de 2 mois si les états des lieux sont différents.
Dans la première hypothèse, le dépôt de garantie doit être restitué au plus tard le 1er mars, soit avant le 12 mars. Aucun report n’est donc possible et le bailleur encourt le versement de pénalités s’il n’a pas restitué le dépôt de garantie à cette date.
Dans la seconde hypothèse, le propriétaire a jusqu’au 1er avril pour remettre au locataire le dépôt de garantie, c’est-à-dire pendant la période concernée par le report des différentes échéances. Le bailleur pourra donc restituer le dépôt de garantie au plus tard le 24 octobre, sans pénalités.
Le raisonnement est exactement le même en matière de prescription locative. Celle-ci étant de 3 ans, le locataire qui souhaitait agir pour demander le remboursement de charges indues pourra le faire jusqu’au 24 octobre si la prescription intervient entre le 12 mars et le 24 août. Et le bailleur de pouvoir en faire autant de son côté s’il a omis de réclamer des charges à son locataire.
