Enquête encadrement des loyers à Paris : encore trop d’annonces non conformes

La CLCV a étudié 1000 annonces immobilières parisiennes trouvées sur 10 sites internet professionnels et entre particuliers pour des logements de différentes tailles (du 1 à 4 pièces et plus) meublés (29 %) ou non (71%), tant par les particuliers que par les professionnels. Nous avons relevé 40 % d’annonces non conformes.

Rappel du dispositif de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers consiste à plafonner le prix maximum qu’un bailleur peut proposer compte tenu de ceux pratiqués pour des biens similaires (localisation géographique du logement, caractère meublé ou non de la location) et des caractéristiques du logement (nombre de pièces principales, période de construction).

Le but de ce dispositif est de limiter les abus, de protéger les locataires, notamment ceux des petites surfaces plus fréquemment confrontées à des loyers exorbitants que la qualité du logement ne justifie pas. L’encadrement des loyers constitue également une mesure favorisant la mixité sociale.

Trop d’annonces non conformes

40 % des annonces enquêtées ne sont pas conformes. Le montant mensuel du dépassement varie selon le type de logement, en moyen il s’élève à 121 €. Si la majorité respecte donc l’encadrement des loyers, 40 % c’est trop car ce dispositif est aujourd’hui connu par tous les acteurs immobiliers. Il existe depuis 2015 et tout a été fait en termes de publicité et de pédagogie. Des sites internet ont été mis en place par les pouvoirs publics permettant aisément à un propriétaire de connaître la valeur maximale de son loyer L’excuse de la nouveauté et de l’ignorance n’est pas plus acceptable.

1500 € de surplus de loyer par an

Dans notre enquête, en moyenne près de 1 500 € par an sont supportés en toute illégalité par les locataires à cause de bailleurs ou de professionnels peu scrupuleux qui ne respectent pas l’encadrement des loyers. Des annonces montrent des dépassements bien supérieurs. Par exemple, nous avons trouvé un 2 pièces pour un loyer de 1 270 € alors qu’il devrait être de 900 €, soit un surplus de 4 400 € par an. Autre exemple, un bailleur qui propose son 2 pièces meublé à 1 350 € alors que le loyer ne peut excéder 787,20 €. Soit un dépassement mensuel de 562,80 €, ce qui représente 6 753,60 € réclamés de façon indue à l’année.

Meilleur taux de conformité pour les professionnels

Sur les 10 sites Internet consultés les taux de conformité varient entre 27 % (Paru Vendu) et 93 % (Foncia). Il y a bien meilleur respect de l’encadrement des loyers par les agences immobilières (75 %), que par les particuliers (50%). En tête du classement se trouvent 3 sites appartenant à des professionnels (Foncia, Citya et Orpi). Cependant, même parmi les professionnels, les taux de conformité demeurent extrêmement hétérogènes. Par exemple, seulement 66 % et 67 % des annonces de Century 21 et de la FNAIM sont conformes.

En fin de classement, nous trouvons les sites proposant des annonces entre particuliers avec des taux de conformité très variables : 63 % pour l’Immobilier des Particuliers contre 27 % pour Paru Vendu. Les sites qui ont été le plus utilisés pour la réalisation de notre étude, Le Bon Coin et PAP, ont des taux de conformité de 52 % et 46 %.

Si les agents immobiliers respectent d’avantage l’encadrement des loyers que les bailleurs, le taux de conformité s’avère insuffisant au regard de leur statut de professionnels. Nous avons constaté de graves manquements dans certaines annonces et avons assigné en justice Century 21 France pour pratique commerciale trompeuse. La CLCV est la première association de consommateurs à intenter un recours pour non-respect de l’encadrement contre un groupe national.

Taux de conformité le plus faible pour les studios et les locations meublées

Le loyer maximum est défini en fonction de plusieurs paramètres, dont le nombre de pièces. Le taux de conformité est de 53 % pour un studio et de 65 % pour un 2 pièces.  Pour la première fois, ce taux n’augmente pas de façon systématique avec la taille du logement.

Lors de nos études précédentes, plus le logement était grand, plus le pourcentage de conformité des annonces était important. Cette année, ce taux décroît à partir du 3 pièces. Un point perdure : quelle que soit l’année prise en compte, les studios ont le taux de conformité le plus faible par rapport aux autres logements.

Le taux de conformité varie selon le type de location, à savoir le caractère meublé ou vide du logement. Dans notre enquête les annonces de locations nues sont plus fréquemment conformes (61 %) que celles des logements meublés (57%) une constante depuis la réalisation de notre étude. L’écart est relativement faible puisqu’il n’est que de 4 points alors qu’il était de 10 points en 2019 (49 % contre 59 %) et de 18 points en 2016 (54 % contre 72 %).

Amende systématique et pérennisation de l’encadrement des loyers

Le bailleur qui ne respecte pas les dispositions de l’encadrement des loyers peut se voir infliger par le Préfet une amende administrative de 5 000 €, au plus, 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale. Si les premières sanctions ont commencé à tomber, elles demeurent encore trop rares. Nous demandons au Préfet de Paris d’appliquer systématiquement l’amende pour chaque annonce non conforme.

Il paraît indispensable de rendre l’encadrement des loyers pérenne et de supprimer son caractère expérimental. En effet, un bilan doit être effectué en 2023. Or, cela n’a que peu de sens dans la mesure où certaines agglomérations qui ont candidaté pour son application locale ne pourront le mettre en place qu’en 2022 au plus tôt. Quel bilan pourrait être réalisé après seulement une année d’application ? C’est pourquoi l’encadrement des loyers doit pouvoir être maintenu.

Demandez l’application locale de l’encadrement des loyers

Globalement, la CLCV considère que l’encadrement des loyers est efficace et qu’il permet le maintien des classes moyennes dans les centres urbains. Nous notons avec satisfaction que plusieurs communes dont Lyon, Bordeaux, Montpellier et Grenoble ont demandé l’application du dispositif sur leur territoire et attendent la publication des décrets les autorisant à l'appliquer. Mais nous sommes encore loin des 1 151 villes potentiellement concernées par l’encadrement des loyers.

Il est désormais impossible pour une ville qui souhaiterait appliquer l’encadrement des loyers d’en faire la demande. En effet, les dossiers devaient être déposés au plus tard avant le 23 novembre 2020…

C’est pourquoi nous invitons tous les habitants des communes situées en zone tendue à se manifester auprès de leurs élus en vue de demander l’application, au niveau local, de l’encadrement des loyers. À cette fin, nous avons créé le site www.monloyertropcher.fr qui permet de contacter très simplement maires et parlementaires.

Retrouvez l’intégralité de notre enquête : resultats-enquete-encadrement-des-loyers-paris-2020.pdf

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