L’état des lieux consiste à décrire l’état du logement, notamment au regard de son entretien, et à lister les différents éléments d’équipements mis à la disposition du locataire. C’est sa comparaison avec l’état des lieux de sortie qui va déterminer les frais que le locataire devra éventuellement supporter après son départ et qui viendront diminuer d’autant son dépôt de garantie.

1. Des informations obligatoires

Contrairement au bail qui doit respecter un modèle type, il n’en est rien pour l’état des lieux. Toutefois, son contenu est réglementé de sorte que certaines mentions doivent obligatoirement y figurer. Il doit indiquer le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie), sa date d’établissement, la localisation du logement, les coordonnées du bailleur (nom et domicile), celles de son représentant le cas échéant (agence immobilière…), l’identité du locataire et, s’il s’agit de l’état des lieux de sortie, sa nouvelle adresse, Il doit également comporter les relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie ainsi que le détail et la destination des clés, pass…

Pour chaque pièce, l’état des lieux doit décrire précisément l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments qui le compose (bon état, état d’usage, abîmé…). L’état des lieux de sortie doit, le cas échéant, signaler les évolutions dans l’état de chaque pièce. Enfin, il doit être signé par le locataire et le bailleur (ou son représentant). Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés, soit sur un même document, soit sur deux documents distincts ayant une présentation similaire afin d’en permettre la comparaison.

2. Photos autorisées 

Il est parfois difficile de décrire les défauts du logement ou de ses éléments et de retranscrire des observations sur ces derniers par écrit. Rien n’est plus lisible qu’une image. Il ne faut donc pas hésiter à prendre des photos. Mais attention, pour être valables elles doivent être datées et signées par le locataire et le bailleur avant d’être ajoutées en annexe de l’état des lieux.

3. Des frais d’établissement plafonnés

Le bailleur a la possibilité de facturer au locataire l’intervention d’un professionnel, un agent immobilier par exemple, pour établir l’état des lieux d’entrée (pas de sortie). Les frais mis à la charge du locataire sont plafonnés à 3 €/m2 de la surface habitable du logement (SHAB). Elle est mentionnée dans le bail, il est donc facile de contrôler si le montant facturé n’est pas abusif. Ainsi pour un appartement de 50 m2, la somme demandée au locataire pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée ne pourra pas dépasser les 150 € (50x3€/m2).

4. L’existence d’un délai de modification

Vous pouvez demander au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de sa signature. Si votre demande est refusée, saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC). Son intervention est gratuite. Sachez que si vous emménagez en plein été, la loi a prévu que, pendant le premier mois de la période de chauffe, l’état des lieux pourra, à votre demande être complété par l’état des équipements de chauffage.

5. État des lieux électronique : soyez vigilant

De plus en plus d’agences dressent l’état des lieux sur un support électronique préétabli, avec des cases à cocher et des champs à renseigner. Le locataire doit alors signer électroniquement le document, le plus souvent avec un stylet directement sur l’écran d’une tablette, alors même qu’il n’a pas encore été imprimé. Or il peut arriver que les remarques du locataire ne soient pas toutes reprises ou que l’état des lieux comporte des imprécisions, voire des erreurs. Par mesure de précaution, refusez de signer l’état des lieux électronique et ne signez que sa version « papier ». Si c’est possible, exigez que le document soit imprimé sur place. 

Certains agents immobiliers apportent une imprimante portative. Afin d’éviter les abus que risque d’amener l’état des lieux électronique (modifications unilatérales d’un bailleur peu scrupuleux après la signature…) la CLCV demande que l’édition d’un formulaire papier soit rendue obligatoire. Que l’état des lieux soit établi sur papier ou sur support numérique, il doit être remis au locataire (par voie dématérialisée le cas échéant), au moment de sa signature. Un bailleur ne peut donc conserver ce document plusieurs jours avant de le communiquer au locataire.

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