Les médias se sont beaucoup focalisés sur les mesures phares de la loi ALUR : l’encadrement des loyers et la GUL, morte née. C’est oublier les nombreuses dispositions qui ont un impact concret pour tous les locataires. A ce titre, la réforme des délais de préavis qui leur permet de donner congé un mois avant leur départ, dans certaines situations, en constitue un très bon exemple.
Préavis de 3 ou 6 mois
Le congé est l’acte par lequel le propriétaire ou le locataire entendent mettre fin au bail. A ce titre, un formalisme précis doit être respecté. Le congé doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier, être motivé par des raisons précises (reprise du logement, vente ou motif légitime et sérieux) lorsque le bailleur en prend l’initiative et respecter un délai de préavis.
Le propriétaire ne peut délivrer un congé qu’en respectant un délai de préavis d’au moins six mois avant la fin du bail. De son côté, le locataire peut donner un congé à tout moment avec un délai de préavis de trois mois. Sur ces points, la loi ALUR n’a apporté aucune modification. C’est sur la définition des cas permettant au locataire de bénéficier d’une réduction du délai de préavis qu’il y a du nouveau.
Délai réduit d’un mois
Le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis d’un mois au lieu de trois dans les cas suivants :
- Le logement est situé dans une zone tendue.
Il doit se situer dans l’une des 28 agglomérations définies par décret, soit un total de 1 151 communes. Sont ainsi concernées les communautés urbaines d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève - Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La teste de Buche – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix en Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon et Toulouse. Pour avoir la liste complète des communes, voir le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
Dès lors que le logement est situé dans l’une de ces communes, le délai de préavis du locataire passe automatiquement à un mois au lieu de trois. Il s’agit ici d’une nouveauté de la loi ALUR.
- En cas d'obtention par le locataire d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
Ces cas de réduction du délai de préavis existaient déjà avant la loi ALUR. Pour mémoire, il est nécessaire que le congé soit délivré dans un temps assez proche par rapport à l’événement générateur. A titre d’exemple, il a été jugé que la réduction du délai de préavis n’était pas possible lorsque le congé a été délivré par le locataire onze mois après la perte d’emploi. En revanche, le congé délivré plus de deux mois après le licenciement peut tout à fait bénéficier d’une réduction du délai de préavis. Cette proximité temporelle existe également pour la mutation professionnelle ou l’obtention du premier emploi. Concernant le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, il faut que ces deux événements surviennent au cours du bail.
Bon à savoir : la Cour de cassation a précisé que la rupture conventionnelle du contrat de travail permettait également au locataire de bénéficier de ce délai de préavis réduit.
- L’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
Avant la loi ALUR, la réduction du délai de préavis pour raison de santé ne concernait que les locataires de plus de soixante ans. Cette condition d’âge est désormais supprimée.
- Les locataires bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé.
Si les bénéficiaires du RSA pouvaient déjà demander une diminution du délai de préavis, cela n’était pas le cas pour les locataires percevant l’allocation adulte handicapée. C’est désormais chose faite.
- Le locataire qui s'est vu attribuer un logement social.
Nouveauté de la loi ALUR, dès lors qu’un locataire se voit attribuer un logement social, il peut bénéficier d’un délai de préavis réduit d’un mois.
Motif et congé à donner en même temps
Si avant la loi ALUR, le locataire pouvait justifier du motif ouvrant droit au délai de préavis réduit à tout moment, ce n’est plus possible. Le motif et, le cas échéant, les pièces justificatives, doivent être communiqués au bailleur en même temps que le congé.
Il faudra ainsi lui transmettre, par exemple et selon les cas, une copie de l’acte de mutation, d’attribution d’un logement social ou du certificat médical. A noter que cette obligation de motivation concerne tous les cas ouvrant droit à une réduction du délai de préavis : il faudra donc indiquer clairement que le délai est ramené à un mois même si le motif concerne la localisation du logement en zone tendue. A défaut pour le locataire d’apporter ces justifications, le délai de préavis est de trois mois.
