Location : tout savoir sur la caution

Qu'est-ce qu'une caution ?

La caution est l'engagement pris par une personne à payer les loyers (et charges) du locataire s'il ne s'en acquitte pas. Pour le propriétaire, cela constitue une garantie supplémentaire contre les impayés. Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution. Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le bailleur peut demander au locataire en garantie de la bonne exécution de son contrat. 

La caution peut être de deux types : simple ou solidaire. Dans le premier cas, la personne qui se porte caution peut exiger du propriétaire qu'il se tourne d'abord contre le locataire. Dans le cas de la caution solidaire, le propriétaire choisit à l'encontre duquel des deux, du locataire ou de la caution, il agit. En général, ce sera le plus solvable.  

La caution est-elle obligatoire ?

Si elle n'est pas obligatoire, le propriétaire a tout à fait le droit de l'imposer, sauf dans deux cas :

- le propriétaire possède une assurance privée contre les risques locatifs : il ne peut alors exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

- le bailleur est une personne morale (une société, un organisme HLM..., à l'exception des sociétés civiles constituées exclusivement entre membres de la même famille). Dans ce cas le cautionnement ne peut être demandé que : s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État ;  ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur 

Qui peut se porter caution ?

En général, on fait appel à un membre de sa famille ou à un ami mais toute personne, physique ou morale (entreprise, banque), peut se porter caution pour peu qu'elle apporte la preuve, par des justificatifs, de garanties financières suffisantes pour s'acquitter des impayés de loyer. Le propriétaire peut exiger pour cela :

- une pièce d'identité en cours de validité

- un justificatif de domicile

- un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle

- un ou plusieurs justificatifs de revenus

À noter que le propriétaire n'a pas le droit de refuser une caution au seul motif que la personne est étrangère ou ne réside pas en France.

Comment se porte-t-on caution ?

Cela passe par un document écrit, appelé « acte de cautionnement », signé de la main de la personne se portant caution et qui l'oblige juridiquement. Ses biens pourront par exemple être saisis en cas d'impayés. Ce document peut être établi par un officier public (notaire, huissier, officier d'état civil) ou via le formulaire disponible sur le site service-public.fr

Comment faire si aucun de mes proches ne peut se porter caution ?

La « garantie Visale » joue le rôle de caution pour les personnes ne pouvant faire appel à leurs proches. Accordée par Action logement (ex-1 % Logement), elle n'est cependant pas accessible à tout le monde. Peuvent en bénéficier :

- tout jeune majeur jusqu'à la veille de son 31e anniversaire

- les salariés du secteur privé entrant dans un logement dans les 6 mois de leur prise de fonction (sauf CDI ayant terminé la période d'essai)

- les ménages entrant dans un logement locatif privé en intermédiation locative (bail souscrit par une association)

Vous pouvez tester votre éligibilité sur https://www.visale.fr/

Pour les personnes n'entrant dans aucune de ces catégories, la solution restante est de trouver un propriétaire ayant souscrit une assurance « loyers impayés ».

Quelle est la durée d'une caution ?

Une caution peut avoir une durée déterminée dans le temps (par exemple pour la durée du contrat initial ou pour six ans) ou pas. Si aucune durée n'a été mentionnée dans l'acte ou qu'il précise qu'elle est indéterminée, la personne caution peut toutefois dénoncer son engagement (de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception) mais cette résiliation ne prendra effet qu'aux termes du contrat de location en cours.

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

Si la caution est simple, le propriétaire va d'abord s'adresser au locataire, en lui faisant envoyer un commandement de payer par un huissier, dont la personne caution recevra une copie (si ce n'est pas le cas, elle ne sera pas tenue de payer les intérêts). Si le locataire ne régularise pas sa situation ou si la caution est solidaire, le propriétaire pourra se retourner vers la caution pour lui réclamer le paiement de la dette.

Si la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal, voire la commission de surendettement.

Le bailleur a l'obligation d'informer, au moins annuellement, la caution de l'évolution de la dette (art. 2 293 du Code civil). Dans la mesure où le loyer est révisé chaque année et les provisions pour charges régularisées également, cette formalité est importante, à défaut de quoi la caution ne sera tenue qu'au paiement de la dette initiale.

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